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Condominio

Il compenso dell’amministratore all’atto della nomina

Il Tribunale di Latina, con la sentenza 12 novembre 2024, n. 2154, ha disposto che: “ai fini della costituzione di valido contratto di amministrazione condominiale, il compenso spettante all’amministratore deve essere espressamente indicato nel verbale assembleare pena la nullità dello stesso ai sensi dell’art. 1129, comma 14, cc. L’azione di nullità non è soggetta ai termini decadenziali di cui all’art. 1137 cc, in quanto le delibere affette da nullità, come quella in questione, possono essere impugnate senza limiti di tempo (…). Pertanto, la delibera tramite cui si nomina l’amministratore senza specificare il compenso risulta nulla, a meno che non siano richiamate ed allegate, alla medesima, le comunicazioni inviate ai condomini con l’indicazione dell’importo da corrispondere”. 

Scritto da: Dolce Rosario

Il principio enunciato dal Tribunale di Latina permette di indugiare sul tema sì da verificare e comprendere quali siano i requisiti formali e sostanziali richiesti dalla giurisprudenza per poter convenire sulla perfetta legittimità del “contratto di amministratore di condominio” (per l’accezione addotta, si veda, Marzotti P., La natura del contratto di amministrazione di condominio, 17 maggio 2021, in Consulenza.it), in relazione all’elemento del compenso.

L’articolo 1129, comma 24, codice civile, stabilisce che: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.

La locuzione “attività svolta” è stata intesa, da parte della dottrina, come “attività da svolgere”, in relazione al mandato, che, in quanto tale, si presume oneroso in ragione del combinato disposto di cui agli articoli 1709 e 1135 codice civile (Scarpa A., Amministratore di Condominio, Wolter Kluvers, ed. 2018, pg.73).

L'obbligo di un'accettazione formale della nomina da parte dell'amministratore incaricato è una conseguenza introdotta dalla Riforma del 2012. Prima della riforma la dottrina si era spesso interrogata sulla necessità del ricorso al requisito “formale” per attestare la sussistenza del rapporto di “mandato” (cfr, L. Salis, Condominio: nomina dell'amministratore ed accettazione, in Riv. giur. edil., 1986, 545), mentre la giurisprudenza, in punto, era solita sostenere che l’investitura dell’amministratore non richiedesse particolari formalità [invero “Al riguardo va considerato che alla nomina dell’amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell’art. 1392 cod. civ., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che i rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea e ...