Il caso
I proprietari di vani interrati in un condominio di Trento, impugnavano due deliberazioni con le quali l'assemblea aveva deliberato il riparto a consuntivo della spesa per l'esecuzione del c.d. cappotto termico, la cui installazione era stata deliberata in precedente assemblea non oggetto di impugnazione, ritenendole viziate sia perché le loro unità immobiliari interrate non potevano essere chiamate a concorrere alla spesa, sia perché essendo stata soddisfatta, ad opera di terzi, l'impresa esecutrice il condominio non avrebbe potuto richiedere il pagamento della quota di loro competenza.
Avverso la sentenza della Corte d'appello di Trento di conferma della sentenza del locale tribunale che aveva respinto le impugnazioni, veniva proposto ricorso per cassazione affidato a numerosi motivo con i quali i ricorrenti da un lato assumevano che i lavori di coibentazione non avevano riguardato i piani interrati di loro proprietà, con la conseguente loro esclusione dalla contribuzione alla spesa, integrando il cappotto termico una innovazione gravosa e voluttuaria, suscettibile di utilizzazione separata e soggetta alla disciplina dell'art. 1121 c.c.; dall'altro evidenziavano che essendo già stata soddisfatta l'impresa esecutrice dei lavori da parte di terzi, il condominio aveva perso in favore di questi ultimi la legittimazione attiva per richiedere le quote dei ricorrenti.
La Suprema Corte (Cass. Civ. sez. II, ord. 20 aprile 2021 n. 10371 – rel. Scarpa) nel rigettare il ricorso ha offerto una prospettazione sistematica della disciplina degli interventi di efficientamento energetico utile anche per indirizzare le scelte dei condomìni oggi alle prese con i lavori che danno diritto alla detrazione incentivante del 110%.
Il c.d. cappotto termico: una innovazione non voluttuaria....
Il primo nodo sciolto dalla ordinanza in commento è quello relativo all'inquadramento nella disciplina delle innovazioni dell'intervento di miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato condominiale realizzato mediante l'isolamento termico delle superfici che interessano l'involucro dell'edificio.
Tale intervento, unitamente alle opere necessarie per il ripristino della facciata, non rappresenta una innovazione voluttuaria, che si caratterizza – secondo consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità - in quanto opera che per sua natura, estensione e modalità di realizzazione, esorbita apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del miglior godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e/o del superfluo (cfr. Cass. Sez. II, 08 giugno 1995 n. 6496).
Consentono di escludere, inoltre, il carattere della voluttuarietà alcune ulteriori considerazioni: anzitutto la circostanza che tale intervento consente un risparmio energetico che – come argomentato anche dalla Corte di merito – consente di compensare l'investimento iniziale.
In secondo luogo, il fatto che per deliberare tale tipologia di intervento la L. 220 del 2020 ha previsto una maggioranza agevolata (art. 1120 comma primo n. 1 c.c.) rispetto a quella ordinaria dell'art. 1136 comma quinto c.c., maggioranza che è stata ulteriormente “ribassata” dal decreto Rilancio nell'ottica di facilitare gli interventi che danno diritto al Superbonus.
Infine, non può sottacersi che tale opera produce un costo detraibile fiscalmente, addirittura con incentivo del 10% se vengono integrati i presupposti previsti dall'art. 119 d. l. 34 del 2020.
… destinata ad arrecare vantaggio all'intera compagine condominiale
A confermare l'inquadramento sistematico nella categoria delle innovazioni valgano le ulteriori osservazioni della Suprema Corte circa l'impossibilità di ipotizzare per l'isolamento termico del fabbricato un godimento separato, o limitato a solo una parte dell'intero fabbricato o un uso differenziato tra i condòmini del c.d. cappotto termico.
E ciò in quanto “le opere, gli impianti o manufatti che, come il "cappotto" sovrapposto sui muri esterni dell'edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall'intera collettività condominiale (art. 1117 c.c., n. 3), inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123 c.c., commi 2 e 3”.
D'altra parte, la giurisprudenza di legittimità aveva già codificato il principio per cui le porzioni del fabbricato che assolvono funzioni destinate ad avvantaggiare tutti i condòmini rientrano, se il titolo non dispone altrimenti, tra i beni comuni e devono essere mantenuti a spese di tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Tale principio è stato affermato con riferimento al c.d. vespaio, destinato “alla aerazione o coibentazione del fabbricato" (Cass. Sez. II, 17 marzo 1999 n. 2395), alle fognature (Cass., Sez. II, 3 gennaio 2013 n. 64), a strutture e tubazioni drenanti (Cass. Sez. II 27 novembre 1990 n. 11423).
Un precedente ha interessato anche le opere di coibentazione del tetto, ritenendo corretta la suddivisione delle spese per il suo isolamento termico tra tutti i condòmini ex art. 1123 comma primo c.c., allorquando non sia possibile scindere la funzione di copertura del tetto da quella di isolamento termico, del quale si giovano tutti i condomini e non solo quelli degli appartamenti sottostanti al tetto (Cass. Sez. II 4 maggio 1999 n. 4403).
Anche in materia di c.d. cappotto termico dell'edificio la giurisprudenza di merito ha ritenuto, in applicazione di tale principio, che debba essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ex art. 1123 primo comma c.c. la spesa relativa alla realizzazione di un cappotto termico destinato a proteggere “solo una parte delle mura perimetrali dell'edificio ossia quelle che costituiscono la parte più soggetta all'azione degli agenti atmosferici - nella fattispecie le superfici a sbalzo dell'edificio - poiché l'opera riguarda parti comuni dello stesso (non essendoci alcun titolo che deponga al contrario) ed è deputata a preservare l'intero stabile condominiale garantendone l'isolamento termico e contribuendo al risparmio energetico generale” (Corte Appello L'Aquila 13 novembre 2020 n. 1551).
Quanto affermato dalla ordinanza in commento non esclude, comunque, la possibilità di applicare in fase di riparto delle spese i commi 2 e 3 dell'art. 1123 c.c.: occorrerà avere riguardo alla funzione delle opere costituenti l'innovazione realizzata e laddove le stesse assolvano a molteplici funzioni, si dovrà ricorrere ai criteri sussidiari che impongono al condòmino di contribuire alle spese in proporzione all'uso che può farne ovvero escludere il suo concorso nella spesa se non ne trae utilità; laddove, invece, l'opera è destinata a servire in modo uduale tutti i condòmini, costoro saranno chiamati a contribuire in proporzione alle carature millesimali.
E proprio con riferimento agli interventi sulla facciata – nel caso di specie si trattava di pannelli che assolvevano alla duplice funzione di protezione verso l'esterno dei balconi di proprietà esclusiva e di riparo dagli agenti atmosferici ma anche di abbellimento della facciata del fabbricato - si rintracciano precedenti che affermano l'obbligo dei condomini di “contribuire alla spesa di riparazione non in ragione millesimale bensì in relazione alla utilità che la cosa comune, per il suo modo di essere, sia obiettivamente destinata ad arrecare a ciascuna delle proprietà esclusive, laddove la spesa potrebbe gravare indistintamente su tutti i partecipanti alla comunione, secondo il criterio generale di cui all'art. 1104 c.c., solo se la cosa comune, in relazione alla sua consistenza ed alla sua funzione, fosse destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente i diversi piani o le singole proprietà” (Cass. Sez. II, 23 dicembre 1992, n. 13655).
Il cappotto che modifica il decoro architettonico del fabbricato impedisce gli interventi previsti dal superbonus
La realizzazione dell'isolamento termico delle superfici che interessano l'involucro dell'edificio è una innovazione ed in quanto tale la sua legittimità è subordinata al rispetto della previsione dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. per il quale sono vietate le innovazioni lesive della stabilità, della sicurezza o del decoro del fabbricato ovvero che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
L'inquadramento sistematico finora disaminato esclude, pertanto, che possa essere deliberata l'installazione dei c.d. cappotto se per effetto della sua realizzazione viene alterato il decoro architettonico del fabbricato: anche su tale punto l’ordinanza commento fa chiarezza: “una delibera che disponga una innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato non deve essere volta necessariamente anche al "miglioramento del decoro architettonico" della facciata, essendo, ai contrario, l'eventuale alterazione del decoro architettonico un limite imposto alla legittimità della innovazione”.
Né, d'altra parte, si può ritenere che la maggioranza “ridotta” prevista dall'art. 119 d.l. 34 del 2020 per deliberare gli interventi che danno diritto alla detrazione del 110%, tra cui è qualificato intervento trainante proprio l'isolamento termico delle superfici che interessano l'involucro dell'edificio e che consenta di conseguire un aumento di almeno due classi energetiche, possa consentire, per il tramite di detto intervento la modifica del decoro architettonico del fabbricato.
La previsione dell'art. 119 del decreto Rilancio riduce ulteriormente – rispetto alla previsione dell'art. 1120 comma secondo n. 2 – la maggioranza per deliberare l'innovazione relativa all'installazione del c.d. cappotto termico, ma l'intervento dovrà essere sempre rispettoso dei limiti posti dall'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. e, quindi, non dovrà modificare il decoro del fabbricato.
Pertanto nel caso in cui per realizzare l'intervento di coibentazione del fabbricato si dovrà modificare il decoro architettonico del condominio, la relativa decisione dovrà essere presa all'unanimità, in conformità del costante orientamento della giurisprudenza di legittimità per il quale costituiscono beni comuni non suscettibili di modifica, se non all'unanimità, il rivestimento del parapetto del balcone e della soletta se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. II, 14 dicembre 2017 n. 30071) ma anche balaustre, ringhiere e simili in quanto concorrono a produrre l'effetto estetico meritevole di tutela (Cass. Sez. VI, 20 febbraio 2020 ord. 4909).
Parimenti ostativa degli interventi di coibentazione che danno diritto al superbonus è la diversa questione, recentemente sollevata dalla giurisprudenza di merito, della nullità della delibera se il c.d. cappotto termico restringe il balcone di proprietà esclusiva del condòmino (per un approfondimento: "Nulla la delibera assembleare se il cappotto termico restringe il balcone. Un invito alla prudenza" ).