La sentenza
Il Tribunale Capitolino veniva chiamato a pronunciarsi sull’impugnazione di alcune delibere assembleari aventi ad oggetto lavori condominiali inerenti le facciate e le coperture condominiali comprensivi della realizzazione di un cappotto termico. Lamentavano i condomini istanti che l’assemblea avesse approvato l’esecuzione di un cappotto termico esterno che, realizzato con pannelli isolanti dallo spessore non precisato, sarebbe andato ad incidere sulla proprietà privata dei terrazzi riducendone la superficie; obiettavano peraltro che il Condominio avesse omesso di acquisire preventivamente uno studio tecnico di fattibilità per verificare l’impatto dell’intervento. Infatti, come risultava per tabulas, solo dopo l’approvazione dei lavori di cui alle delibere impugnate, il Condominio affidava l’incarico di procedere ad una valutazione tecnica di fattibilità delle opere approvate dalla quale emergeva che la realizzazione del cappotto termico esterno, con il suo spessore, avrebbe ridotto il piano di calpestio dei balconi di proprietà degli attori.
Nel decidere, il Tribunale in prima battuta rammenta opportunamente la disciplina dettata dalla Suprema Corte di Cassazione, in tema di condominio degli edifici, quanto a nullità e annullabilità delle delibere assembleari (cfr. per tutte: Cass. S.U. n. 4806/2005; conf. Cass. n. 17014/2010 e Cass. n. 27016/2011). In particolare, secondo i richiamato orientamento, devono qualificarsi "nulle" le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, nonché le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Invece, devono qualificarsi "annullabili" le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi ...