Siamo ormai prossimi alla scadenza del termine per il versamento a saldo dell'IMU e delle Tasi dovuta per l'anno 2019. Ed è questa l'occasione per fare il punto su una tematica che è quella relativa all'applicazione dell'imposta in riferimento agli immobili merce delle imprese di costruzione.
Al riguardo si ricorda che l’art. 13, comma 9-bis, del D.L. n. 201/2011, introdotto dall’art. 2 del D.L. n. 102/2013, riconosce dal 1° gennaio 2014 l’esenzione da IMU dei “… fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.
Tale esenzione è stata recentemente prevista anche ai fini della TASI dall’art. 7-bis del D.L. n. 34/2019 (cd. “Decreto Crescita”); la norma peraltro troverà applicazione solo a partire dal 1° gennaio 2022. Fino a tale data l’art. 1, comma 678, secondo periodo, della L. n. 147/2013, stabilisce che “per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, l'aliquota e' ridotta allo 0,1 per cento. I comuni possono modificare la suddetta aliquota, in aumento, sino allo 0,25 per cento o, in diminuzione, fino all'azzeramento”.
Analizziamo in questa sede il perimetro applicativo di questa agevolazione fiscale, in quanto permette di esonerare dal pagamento di un'imposta piuttosto gravosa gli immobili rimasti invenduti per le imprese di costruzione.
Da un punto di vista soggettivo la disposizione riguarda appunto le imprese di costruzione, cosa si intende per imprese di costruzione?
Si intendono quelle imprese che per oggetto statutario svolgono un'attività effettiva di costruzione di immobili. Ma per meglio circoscrivere il perimetro applicativo è utile fare riferimento ai chiarimenti forniti dell'agenzia dell'entrate nella circolare 23/E del 2013 emanata al riferimento del trattamento IVA delle locazioni e cessioni.
In questa circolare l'ADE ha chiarito che le imprese costruttrici si intendono sicuramente quelle cui è intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale la costruzione del fabbricato ha luogo, in secondo luogo sono considerate anche imprese di costruzione, le imprese che realizzano direttamente i fabbricati, non solo con mezzi e organizzazione propria, ma anche che affidano a terzi in appalto l'esecuzione dei lavori di costruzione e sono considerate imprese di costruzione anche le imprese che svolgono questa attività in via meramente occasionale, sia direttamente che mediante appalto affidato a società terze. Ne consegue che restano fuori dal perimetro applicativo della norma le immobiliari di compravendita, cioè le imprese che svolgono effettivamente un'attività all'acquisto e vendita di fabbricati, anche per queste società l'immobile invenduto è considerato immobile merce quindi come tale classificato tra le rimanenze e non tra le immobilizzazioni, ma resta il fatto che l'attività svolta non consente loro di rientrare nel perimetro applicativo dell'esenzione; allo stesso modo non possono fruire dell'esenzione le immobiliari di gestione, dove per tali si intendono quelle società che mettono a reddito gli immobili posseduti concedendoli in locazione a terzi. Per società immobiliari si intendono anche quelle imprese che acquistano un immobile e sullo stesso eseguono interventi di ristrutturazione importanti, dove per tali si intendono quelli richiamati all'articolo 3 comma 1 lettere c), d) ed f) del Decreto del DPR 380/2011 (Testo Unico Sull'Edilizia): sono interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica, anche queste società rientrano nell'ambito applicativo dell'esenzione.