La legge di Bilancio 2026 (legge n. 199 del 2025) ha ampliato i casi in cui scatta la presunzione di imprenditorialità (e quindi l’obbligo di Partita IVA e reddito d’impresa) riducendo il numero degli appartamenti concessi in locazione breve a 3 o più (in luogo di 5 o più), a prescindere da chi li possiede e in quale percentuale. Superata detta soglia, non è più possibile avvalersi del regime delle locazioni brevi “da privato” (né della cedolare secca), che confluiscono nel reddito d’impresa con obbligo di partita IVA e relativi adempimenti (contabilità, applicazione dell'IVA, ecc., ma con possibilità di accedere al regime forfettario).
Disciplina delle locazioni brevi dal 2026
Con effetto dal 1° gennaio 2026, la disciplina delle locazioni brevi sarà applicabile solo in “caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta”; oltre tale soglia, ossia a partire da 3 appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta, “l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c.”.
È il comma 17 dell’art. 1 della legge n. 199/2025 (legge di Bilancio 2026) che modifica l’art. 1, comma 595, della legge n. 178 del 2020, che contempla la presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi (art. 4 del D.L. n. 50/2017) a stabilire quanto indicato.
Fino al 31 dicembre 2025 era prevista la presunzione di imprenditorialità in caso di locazioni brevi di 5 appartamenti nel periodo di imposta.
L’art. 4, comma 1, del D.L. n. 50/2017 (legge n. 96/2017) definisce le locazioni brevi come i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Il legislatore del 2025 è intervenuto con la modifica dell’art. 1, comma 595, della legge n. 178/2020, riducendo da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti che possono essere destinati a locazione breve (D.L. 50/2017), beneficiando del regime opzionale della cedolare secca. A decorrere dal 2026 la destinazione di oltre 2 unità immobiliari a locazione breve comporta in via presuntiva l’esercizio dell’attività imprenditoriale, con esclusione dall’opzione per la cedolare secca.
Il termine appartamento utilizzato dalla norma in esame deve essere inteso quale singola unità immobiliare catastale a destinazione abitativa. Il conteggio degli appartamenti ai fini qui di interesse deve essere condotto conteggiando il numero delle unità catastali (non il numero di singole stanze locate all’interno della medesima unità catastale), fermo restando che la locazione di una sola stanza all’interno di una determinata unità abitativa viene comunque considerata “appartamento”.
Da quanto precede ne deriva che:
- non scatta la presunzione di imprenditorialità restando nell’ambito delle locazioni brevi quando un contribuente destini tre stanze collocate tutte nella medesima unità catastale;
- scatta invece la presunzione nel caso in cui siano destinati a locazione breve due unità catastali (anche con più stanze) oltre un’altra stanza ubicata in un altro immobile.
Le implicazioni connesse allo svolgimento dell’attività imprenditoriale sono legate ai seguenti adempimenti:
- fiscali: connesi all’apertura della partita IVA, ex art. 35 D.P.R. n. 633/1972 (ATECO 2025 55.20.42, servizi di alloggio in camere e appartamenti per vacanze);
- contabili: per la scelta del regime contabile, che potrà essere ordinario, semplificato o forfettario, nel rispetto delle disposizioni vigenti in materia;
- amministrativi: connessi alla presentazione della SCIA al Comune competente nonché all’iscrizione nel Registro delle Imprese;
- previdenziali: presso la gestione INPS Commercianti (affittacamere).
La norma sancisce espressamente che l’aliquota della cedolare sulle locazioni brevi è ridotta al 21% limitatamente a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. In via ordinaria, ai sensi del comma 2 dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell'art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, con l'aliquota del 26% in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
Si sottolinea da ultimo che la presunzione di imprenditorialità riguarda solo i contratti di locazione breve, restando esclusi i contratti di locazione “ordinaria”. Pertanto, tale presunzione non scatta quando il contribuente lochi due appartamenti con contratti di locazione breve e altri due con contratti di locazione ordinaria (4+4) o a canone concordato (3+2).