Con la Risposta a interpello 17 dicembre 2025, n. 314, l’Agenzia delle Entrate interviene in merito al mantenimento delle agevolazioni “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato e successivo riacquisto di una nuova abitazione, non ancora perfezionato con atto definitivo entro l’anno dalla cessione.
La fattispecie
Nel caso di specie, l’istante ha acquistato una “prima casa” fruendo dell’imposta di registro in misura agevolata del 2% (invece del 9%) e l’ha poi venduta per motivi di lavoro. Nel 2025, ha registrato un contratto preliminare di compravendita di una nuova abitazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Al riguardo, viene posto il quesito se il termine di 12 mesi previsto per il riacquisto della prima abitazione, ai sensi del comma 4 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, possa essere ”bloccato” con la registrazione del preliminare. Viene, inoltre, chiesto se per ”analogia legis” il termine di due anni (previsto dalla legge di Bilancio 2025) possa applicarsi anche alla sua fattispecie di vendita infraquinquennale della ”prima casa” e riacquisto di altra casa di cui al comma 4 della Nota II-bis, al fine di non decadere dall’agevolazione fruita per il precedente acquisto.
Soluzione delle Entrate
Si premette che con il contratto preliminare di compravendita le parti si obbligano vicendevolmente alla stipula di un futuro contratto (definitivo) per la compravendita del bene; esso deve essere redatto nella stessa forma che la legge prescrive per quello definitivo, a pena di nullità (art. 1351 c.c.).
Ciò posto, nella Risposta all’intepello in esame, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che il requisito del riacquisto non è soddisfatto dalla semplice stipula di un contratto preliminare.
Tale atto, infatti:
- produce esclusivamente effetti obbligatori tra le parti (l'obbligo di concludere il contratto definitivo);
- non produce l'effetto reale del trasferimento del bene, necessario per integrare l'acquisto richiesto dalla norma.
Di conseguenza, se entro l'anno non si giunge alla stipula del definitivo, si verifica la decadenza dal beneficio e la perdita del relativo credito d'imposta.
Nella Risposta l’Agenzia Entrate chiarisce inoltre che la modifica introdotta dalla legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge n. 207/2024) ha elevato da uno a due anni solo il termine per rivendere la precedente "prima casa" dopo averne acquistata una nuova. Tale norma non ha modificato il comma 4 della Nota II-bis, che continua a prevedere il termine di un anno per il riacquisto in caso di vendita infraquinquennale. Essendo norme di natura agevolativa, esse sono di "stretta interpretazione" e non permettono applicazioni analogicle a casi diversi da quelli espressamente previsti.
Per le su esposte considerazioni, l’Agenzia Entrate non ritiene possibile definire, in via interpretativa, un termine diverso da quello normativamente previsto per il riacquisto di altra abitazione di cui al comma 4 della citata Nota II-bis al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione fruita, in caso di rivendita della ''prima casa'' prima del decorso dei cinque anni dall'acquisto.
Qualora il contribuente non sia in grado di perfezionare il riacquisto di un’altra abitazione entro 12 mesi dall’alienazione, può evitare le sanzioni del 30% utilizzando l'istituto del ravvedimento operoso.
In tale ipotesi, il contribuente deve presentare un'apposita istanza all'Ufficio dove è stato registrato l'atto di vendita prima della scadenza dell'anno.
Inoltre sarà tenuto al versamento della differenza tra l'imposta agevolata e quella ordinaria, oltre agli interessi di mora, senza l'applicazione delle sanzioni.