Con la Risposta a interpello n. 137 del 20.05.2025, l'Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento significativo riguardo al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili acquistati con il Sismabonus Acquisti.
Nel caso esaminato, il contribuente:
- aveva acquistato da una impresa di costruzioni, nell’anno 2021, un immobile situato in zona sismica, oggetto di demolizione e ricostruzione, beneficiando del “Super Sismabonus Acquisti” (ex art. 16 c. 1- septies DL 63/2013 e art. 119 DL 34/2020) e optando per la cessione del credito ex art. 121 DL 34/2020;
- intende vendere tale immobile nel corso del 2025.
Ricordiamo che l’articolo 67 Tuir, come in vigore dal 1.1.2024, prevede:
- al comma 1, lettera b (invariato): sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi gli immobili acquisiti per successione e salvo destinazione ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso;
- al comma 1, lettera b-bis (nuovo): sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati con il Superbonus, che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso;
Il successivo articolo 68 del Tuir, dispone poi che, ai fini della determinazione della plusvalenza, per gli immobili già agevolati con il Superbonus (ricadenti nella lettera b-bis dell’articolo 67):
- se la cessione avviene entro i 5 anni dall’intervento Superbonus, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, nel caso si sia fruito dell’aliquota massima (110%) e delle opzioni per lo sconto in fattura o cessione del credito;
- se la cessione avviene oltre i 5 anni (ed entro i 10 anni, oltre ai quali non emerge più plusvalenza tassabile), si tiene conto del 50% di tali spese.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che la fattispecie di plusvalenza contemplata nell’art. 67, comma 1, lettera b-bis Tuir riguarda la «prima cessione» di immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus che, nell'ipotesi dell'acquisto di case antisismiche, viene effettuata dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno realizzato gli interventi.
La successiva rivendita dell'immobile non rientra, pertanto, nel perimetro applicativo del citato articolo 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR.
Nel caso, pertanto, di cessione di un immobile già acquistato con il “Super Sismabonus Acquisti”:
- non si realizza la plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lett. b-bis) e pertanto non si applica il calcolo della stessa escludendo le spese Superbonus;
- si realizza la plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lett. b, nel caso di cessione prima del decorso del quinquennio e salvo destinazione ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.