Con la Risposta a interpello 30 giugno 2025, n. 126, l’Agenzia delle Entrate si è espressa in merito all’applicazione dell’imposta di registro in relazione a un contratto di affitto di ramo d’azienda, il cui valore prevalente è costituito da beni immobili, chiarendo la spettanza dell'imposta di registro e dell'IVA per il caso dell'affitto d'azienda.
La fattispecie
Nella specie, un imprenditore individuale che ha affittato un proprio ramo d’azienda avente per oggetto l’attività di bar e ristoro, ad altro imprenditore individuale, per una durata iniziale di dodici anni, rinnovabile tacitamente di sei anni in sei anni.
L'istante afferma che, trattandosi di affitto di ramo d'azienda, egli non perde la qualifica di imprenditore ed assoggetta i canoni di affitto ad IVA.
L'istante riporta che nell'atto di affitto del ramo d'azienda le parti hanno dichiarato, ai sensi dell'art. 35, n. 10-quater, del D.Lgs. n. 223/2006 (legge n. 248/2006), che il valore nominale dei fabbricati compresi nel contratto di affitto, così come determinato ai sensi dell'art. 14 del D.P.R. n. 633/1972, è pari al 75% del valore complessivo dell'azienda affittata.
Le stesse parti hanno quindi chiesto l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro ma solo per l'ammontare del canone relativo al primo anno, ai sensi dell'art. 17, comma 3, del D.P.R. n. 131 del 1986 (TUR), obbligandosi a versare l'imposta per le annualità successive non già a mezzo del notaio bensì autonomamente e direttamente ai sensi di legge, pena le sanzioni per omesso o ritardato pagamento dell'imposta medesima.
Al momento della registrazione iniziale, erano state versate sia l'imposta fissa di 200 euro, sia l'imposta proporzionale dell'1% (euro 315) sul canone del primo anno, per un totale di euro 515.
L'istante chiede se, in occasione del termine di scadenza per il versamento dell'imposta di registro per l'annualità successiva (2025/2026) e per le successive annualità, vada corrisposta la sola imposta in misura proporzionale sulla parte immobiliare, oppure anche, e nuovamente, l'imposta fissa già scontata in fase di registrazione dell'atto.
Soluzione delle Entrate
Nel dettaglio, il chiarimento riguarda il trattamento fiscale dell'imposta di registro per i contratti di affitto di ramo d'azienda con parte immobiliare prevalente, ai sensi dell'art. 35, n. 10-quater, del D.L. n. 223/2006, second cui “Le disposizioni in materia di imposte indirette previste per la locazione di fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche per l'affitto di aziende il cui valore complessivo sia costituito, per più del 50%, dal valore normale di fabbricati, determinato ai sensi dell''art. 14 del D.P.R. n. 633/1972 (decreto IVA).
Detta disposizione, connotata da un chiaro intento antielusivo, «comporta che sia posta a confront la tassazione delle due operazioni: la locazione dell'azienda e la locazione dei fabbricati strumentali” (v. Circolare n. 12/E/2007).
Nel caso specifico, nel rispondere all’intanza di interpello, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che l'imposta di registro in misura fissa è dovuta esclusivamente al momento della registrazione iniziale del contratto, in quanto ha natura di "imposta d'atto", correlata alla formalità della registrazione.
Inoltre, per le annualità successive, è sufficiente il pagamento dell'imposta proporzionale dell'1% sulla parte immobiliare del canone annuo, calcolata in base al valore dichiarato nel contratto.
Questa interpretazione si basa sul principio di alternatività IVA/registro sancito dall'art. 40 del D.P.R. n. 131/1986, secondo cui gli atti soggetti a IVA scontano l'imposta di registro solo in misura fissa, salvo diversa indicazione normativa.