Con Risposta a interpello 5 maggio 2025, n. 127, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti circa l'estensione del termine da uno a due anni, entro cui è necessario cedere l'immobile pre-posseduto al fine di evitare la decadenza dei benefici "prima casa".
La fattispecie
Nel caso di specie, l'istante rappresenta di essere proprietario di un'abitazione acquistata nel 2018 con le agevolazioni ''prima casa'' e che il 25 gennaio 2024, ha acquistato, nello stesso Comune, un'altra abitazione, avvalendosi della medesima agevolazione, impegnandosi ad alienare entro un anno l'immobile agevolato pre-posseduto.
A causa di ritardi da parte della banca dell'acquirente, l’istante non è riuscito a vendere entro il 25 gennaio 2025, ma nel frattempo è intervenuto l’art. 1, comma 116, della legge n. 207/2024 (legge di Bilancio 2025) che ha trasformato l'alienazione da infrannuale in alienazione infrabiennale.
L’istante chiede quindi se anche gli atti di acquisto stipulati nel 2024 per i quali il termine annuale non sia scaduto al 31 dicembre 2024, come nel caso esposto, rientrino nella nuova “alienazione infrabiennale”.
Soluzione delle Entrate
Si ricorda che l'agevolazione c.d. ''prima casa'' è disciplinata dalla Nota II-bis) all'art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (TUR), la quale prevede l'applicazione dell'aliquota del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti tre condizioni:
a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza;
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
Il comma 4-bis della Nota II-bis) della Tariffa del TUR è stato modificato dall'art. 1, comma 116, della legge n. 207/2024 (legge di Bilancio 2025), prevedendo che l'aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lett. c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lett. a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lett. c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, l'atto è soggetto ad imposizione ordinaria.
La modifica normativa così introdotta ha, dunque, raddoppiato il termine per vendere la ''prima casa'' senza perdere l'agevolazione per il nuovo acquisto, in quanto il contribuente resta momentaneamente titolare di due immobili, acquistati entrambi con il beneficio fiscale in questione.
Riguardo alla decorrenza della nuova disposizione, l'Agenzia delle Entrate precisa che il citato art. 1, comma 116, della legge di Bilancio 2025 non prevede che l'estensione del predetto limite temporale sia riservata agli atti di acquisto di immobili stipulati a far data dal 1° gennaio 2025 e che lo stesso si applica anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il termine di un anno, entro cui il contribuente è tenuto ad alienare l'immobile pre-posseduto.
Pertanto, nella fattispecie rappresentata, considerato che il secondo acquisto dell'abitazione da parte dell’istante con l'agevolazione ''prima casa'' è avvenuto il 25 gennaio 2024 e, dunque, al momento dell'entrata in vigore della modifica normativa, il termine per rivendere l'immobile agevolato pre-posseduto era ancora in corso, le Entrate ritengono applicabile il nuovo termine di due anni per rivendere il suddetto immobile.
In sostanza”, conclude l'Agenzia delle Entrate, l'istante, per effetto dell'intervento normativo della legge di Bilancio 2025, avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per alienare l'abitazione agevolata pre-posseduta, senza decadere dai benefici ''prima casa'' fruiti sul nuovo acquisto.