Con la Risposta a interpello 16 aprile 2025, n. 110, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul corretto trattamento fiscale da riservare agli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla costituzione di diritti di superficie.
La fattispecie
Nel caso di specie, la società istante fa parte di un Gruppo, il cui business consiste nell'acquisire terreni da concedere agli operatori di impianti solari e ha sottoscritto contratti preliminari per l’acquisto di terreni in Italia. I finanziamenti per l’acquisto saranno garantiti da ipoteca sui terreni e comporteranno interessi a tassi di mercato.
Sui terreni acquisiti saranno costituiti diritti di superficie di durata ventennale in favore di soggetti terzi operanti nel campo delle energie rinnovabili, i quali vi installeranno pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica, percependo in cambio un corrispettivo sotto forma di canone periodico.
L'istante specifica inoltre che, una volta acquisiti i terreni, sarà considerata una società immobiliare di gestione che svolge in via effettiva e prevalente attività immobiliare.
L’istante, pertanto, chiede il parere dell’Amministrazione finanziaria sulla corretta interpretazione dell'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007, circa il trattamento fiscale da riservare agli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca sui terreni destinati alla costituzione di diritti di superficie.
Soluzione delle Entrate
Si ricorda sul piano normativo che con riferimento alla deducibilità ai fini IRES degli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti dalle società per lo svolgimento dell'attività d'impresa, l'art. 96 del TUIR prevede che l'eccedenza degli interessi passivi e degli oneri finanziari assimilati rispetto all'ammontare complessivo degli interessi attivi e proventi finanziari assimilati è deducibile nel limite dell'ammontare risultante dalla somma tra il 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica del periodo d'imposta e il 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica riportato da periodi d'imposta precedenti.
L'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007, prevede una deroga ai limiti della deducibilità degli interessi passivi previsti dall’art. 96 del TUIR concernente gli acquisti o la costruzione di immobili patrimoniali.
Inoltre, con il D.Lgs. n. 147/2015 è stato precisato che le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare sono quelle che presentano sia un requisito di tipo patrimoniale (valore dell'attivo patrimoniale costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione) sia un requisito economico (ricavi costituiti per almeno 2/3 da canoni di locazione o affitti di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale dei fabbricati). Affinché tale disposizione possa trovare allocazione, deve trattarsi di interessi corrisposti relativamente all'acquisto o alla costruzione degli immobili ed è necessario che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili concessi in locazione.
Nella fattispecie in oggetto, con riferimento al requisito della destinazione alla locazione dei beni, l'istante intenderebbe porre in essere dei contratti di costituzione di diritti di superficie con una durata a tempo determinato (di solito 20 anni) sui terreni acquistati con soggetti operanti nell'ambito delle energie rinnovabili, che intendono installare al suolo dei pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica.
Tuttavia, spiega l’Agenzia Entrate, dal punto di vista dell'applicazione del comma 36 dell’art. 1 della legge n. 244/2007, non è possibile equiparare la locazione con la costituzione del diritto di superficie. Infatti, la legge n. 244/2007 e sue successive modificazioni, richiamano espressamente l'istituto della locazione allo scopo di individuare la destinazione dell'immobile, escludendo così la possibilità di utilizzare altri istituti simili o analoghi ai fini dell'applicazione della disposizione di cui trattasi.
In conclusione, pertanto, l'istante non può beneficiare della integrale deduzione degli interessi passivi in questione.