Con la Risposta a interpello 23 gennaio 2024, n. 13, l’Agenzia Entrate fornisce chiarimenti sulla possibilità di detrarre gli interessi passivi derivanti dalla stipula di un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile ancora locato da adibire ad abitazione principale.
La fattispecie
Il caso specifico riguarda l’accesso alla detrazione degli interessi passivi riconosciuta sul mutuo ipotecario ottenuto per l'acquisto di un immobile locato da adibire ad abitazione principale.
In particolare, l’acquirente dell’abitazione chiede all’Amministrazione finanziaria se può fruire dell’agevolazione precisando che ha attivato la procedura per il rilascio dell’immobile in quanto il conduttore non aveva lasciato l’alloggio ancorché i precedenti proprietari gli avessero comunicato il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, ex art. 3 legge n. 431/1998.
L’istante fa sapere che ha attivato la procedura di rilascio prevista dall’art. 30 della legge n. 392/1978, in base alla quale una volta avvenuta la comunicazione del diniego al rinnovo del contratto e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'art. 447-bis c.p.c.
La problematica sulla quale viene interpellata l’Agenzia delle Entrate riguarda il fatto che nel caso in esame è assente l’atto di “intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione” avendo l’istante attivato la su citata procedura di cui all’art. 447-bis c.p.c.
Soluzione delle Entrate
Con la risposta all’interpello in esame, l’Agenzia Entrate ricorda innanzitutto che l’art. 15, comma 1, let. b), del TUIR dispone che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Con Circolare n. 14/E/2023, l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di ribadire sull’argomento che, per i mutui stipulati dal 1993, la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. Tale acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo: ciò vuol dire che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.
Per i soggetti che acquistano un’unità immobiliare locata, la disposizione normative prevede che la detrazione spetti a condizione che entro 3 mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unita immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
Nella fattispecie in esame, il contratto di locazione è stato effettuato ai sensi della legge n. 431/1998 il cui art. 3, comma 4, dispone che per la procedura di diniego di rinnovo si applichi l’art. 30 della legge n. 392/1978 (Legge sull’equo canone), il quale a sua volta dispone che avvenuta la comunicazione relativa al diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza, e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore possa convenire in giudizio il conduttore.
Nella fattispecie in oggetto, l’istante ha utilizzato la procedura di cui al detto art. 30 della legge n. 392/1978, strumento processuale, specificamente previsto dall’ordinamento per i casi di diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza, finalizzato ad ottenere, al pari dell’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, un provvedimento costituente titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.
Pertanto, l’Agenzia delle Entrate ritiene in conclusione che l’utilizzo della procedura di rilascio non osti alla fruizione della detrazione di cui al riferito art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR, a condizione che nel termine di “tre mesi dall’acquisto” venga esercitata la relativa azione giudiziale.
Nel caso in esame, ai fini della della detrazione, tale circostanza non risulta tuttavia soddisfatta in quanto, l'istante:
- in data 2 marzo 2023, con lettera RA intimava il rilascio dell'immobile;
- in data 5 maggio 2023, presentava istanza all'organismo di mediazione per esperire il tentativo di conciliazione, con esito negativo;
- successivamente, presentava ricorso ai sensi del richiamato art. 447-bis c.p.c..