Con la Risposta a interpello 24 luglio 2023, n. 392, l’Agenzia delle Entrate ribadisce le condizioni necessarie per esercitare il diritto alla detrazione dell’IVA relativa ad un immobile abitativo da destinare all’esercizio di un’attività di locazione turistica, con riferimento al caso in cui l’attività sia, in concreto, svolta da terzi.
L’interpello
A proporre l’interpello è una srl avente per oggetto sociale principale l'attività immobiliare e può svolgere specificamente, tra l'altro, anche le seguenti attività immobiliari e connesse: la gestione e l'esercizio di attività ricreative, sportive, turistiche, anche attraverso la gestione di alberghi, resort, case, vacanza, affitta camere, bed & breakfast, residence e ristoranti'.
La società intende acquistare un immobile di pregio (una ''Villa'') da destinare a locazione. Tale immobile è stato acquistato nel 2018 dall'attuale proprietario, una immobiliare srl, che ha effettuato sullo stesso una ristrutturazione per poi locarlo a soggetti terzi in ragione di una programmata e comunicata attività di locazione turistica, in ossequio alla normativa regionale. In particolare, la locazione della Villa avviene attualmente mediante le piattaforme on line e anche per i prossimi mesi del 2023, ci sono numerose prenotazioni.
A seguito cessione dell'immobile, la proprietaria continuerà a gestire la Villa nell'ambito dell'attività di locazione turistica. Tale operazione sarà assoggettata a IVA del 10% in quanto effettuata entro 5 anni dal compimento dell'intervento di ristrutturazione dallo stesso soggetto che ha eseguito l’intervento.
Trattandosi di immobile di mero godimento e non commerciale, la società istante chiede se può detrarre l'IVA assolta in sede di acquisto dell'immobile, qualificato come ''abitativo'' (categoria catastale A/7) e destinato allo svolgimento di una vera e propria attività commerciale (i.e. locazione turistica).
Soluzione delle Entrate
Nella Risposta all’interpello in esame, l’Agenzia delle Entrate, dopo aver richiamato la normativa IVA (art. 19-bis1, comma 1, lett. i), del D.P.R. n. 633/1972) che prevede l’indetraibilità oggettiva del tributo per l’acquisto di fabbricati abitativi, senza una deroga espressa per l’esercizio di un’attività turistico-alberghiera, riconosce che una deroga in tal senso esiste.
Infatti, l’Agenzia evidenzia come la ratio del regime di indetraibilità oggettiva è, in linea generale, quella di evitare indebite detrazioni di imposta nei casi in cui l’acquisto abbia ad oggetto beni (come, ad es., i fabbricati abitativi), nonché servizi relativi a detti beni, suscettibili di essere utilizzati promiscuamente, sia nell’attività d’impresa sia per finalità ad essa estranee.
Al riguardo, la Risoluzione n. 18/2012 ha chiarito che quando gli immobili abitativi sono utilizzati dal soggetto passivo nell'ambito di un'attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affittacamere, ecc.) che comporti l'effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura (art. 43, comma 2, TUIR). Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell'indetraibilità di cui al citato art. 19 bis1, comma 1, let. i), del D.P.R. n. 633/1972.
Pertanto, l’Agenzia conferma la deroga alla indetraibilità dell’IVA e ribadisce che la società esercente attività immobiliare, che acquista un fabbricato a destinazione abitativa adibito a casa–vacanze, con l’intenzione di continuare la tipologia di destinazione (locazione turistica), affidando la gestione all’attuale compagine proprietaria, che opererà in veste di outsourcer, può detrarre l’IVA assolta al momento dello scambio.