A partire dal 1° gennaio 2021, per effetto della modifica all’articolo 119, comma 9, lettera a) del DL 34/2020, il Superbonus spetta anche per gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche.
Ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, si ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata dalla legge di bilancio 2021. Tanto è stato chiarito in risposta all'interrogazione in Commissione Finanze, n. 5-05839 del 29 aprile 2021. Lo ricorda l’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 461 del 7 luglio 2021.
E così, risulta applicabile il Superbonus nel caso – oggetto dell’interpello in commento - di un edificio appartenente ad un unico proprietario e composto da 8 unità immobiliari accatastate separatamente di cui 3 unità immobiliari residenziali, 2 unità di categoria catastale C/6 e 3 unità C/2, nel presupposto che tali ultime unità immobiliari siano pertinenziali alle unità residenziali.
Su questo aspetto, l’Agenzia delle Entrate rimanda alla circolare n. 98/E del 2000. In tale documento, si trovano le indicazioni dell’amministrazione finanziaria rispetto al concetto di vincolo pertinenziale ai fini tributari: «In base alla disciplina generale dettata dall'articolo 817 del Codice civile sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa e tale destinazione può' essere effettuata da chi sia proprietario o sia titolare di un diritto reale sulla cosa principale. Per la qualificazione del concetto di pertinenza non è pertanto sufficiente il rapporto funzionale con il bene principale ma è anche necessario un elemento soggettivo consistente nella volontà effettiva del soggetto che ne abbia titolo di destinare il bene medesimo al servizio o ad ornamento del bene principale». L’Agenzia delle Entrate fa poi distinzione in base all’ambito tributario di riferimento:
- ai fini dell'IVA, per quanto concerne l'applicazione dell'aliquota IVA del 4% per gli immobili destinati a costituire pertinenze di "prima casa", la volontà di destinare l'immobile a pertinenza deve essere manifestata per iscritto nell'atto di acquisto (secondo un principio ricavabile dall'articolo 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549); le stesse conclusioni possono essere riproposte con riferimento all'imposta di registro, nella considerazione che il comma 3 della nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, del DPR n. 131 del 1986, prevede espressamente le condizioni ed i limiti per l'applicabilità dell'agevolazione all'acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze "dell'immobile di cui alla lettera a)";
- per quanto concerne invece l'IRPEF – ed è quanto qui interessa - si prescinde dal requisito formale della dichiarazione di volontà espressa nell'atto facendosi esclusivamente riferimento al comportamento concludente delle parti. L'art. 10, comma 3-bis, del TUIR, inserito dall'articolo 6, comma 1, lett. a), della legge 23 dicembre 1999, n. 488, stabilisce infatti che sono pertinenze ai fini dell'IRPEF le cose immobili di cui all'articolo 817 del c.c., classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale delle persone fisiche.
Sullo stesso argomento, nella successiva Risposta 464, sempre del 7 luglio 2021, l’Agenzia delle Entrate ricorda poi che in relazione agli interventi sulle parti comuni dell'edificio vanno considerate, ai fini della verifica del limite di spesa sui cui calcolare la detrazione, tutte le unità immobiliari di cui si compone l'edificio, incluse le pertinenze.