Con la risposta ad interpello n.564, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le opere di demolizione e ricostruzione di un immobile non consentono l’applicazione dell’IVA con l’aliquota del 4%, anche se il committente possiede i requisiti previsti per l’agevolazione concernente l’acquisto della prima casa.
Tale pronuncia è scaturita da una serie di articolati quesiti formulati da una società di costruzione che intende realizzare un progetto immobiliare che consiste nella totale demolizione di un edificio esistente, nella costruzione di un nuovo edificio residenziale composto da vari appartamenti e nella loro successiva vendita.
La società istante ha fatto, altresì, presente che l’erigendo edificio avrà un volume superiore a quello dell’edificio che sarà demolito. L’aumento del volume è reso possibile grazie alle previsioni contenute nel piano di recupero del comune, dove è ubicato l’immobile, che consentono, per la particella in oggetto, l’incremento dell’attuale volumetria. Il comune interessato ha rilasciato apposita concessione edilizia e l’erigendo edificio presenta le caratteristiche di cui all’articolo 13 della legge Tupini ( legge 2 luglio 1949, n. 408).
Tra i vari quesiti posti, è stato chiesto, in particolare, se ai relativi contratti di appalto sia applicabile l’aliquota IVA del 4%, ai sensi del n. 39 della Tabella A, Parte II, allegata al decreto IVA (DPR n.633/1972) oppure quella del 10%, ai sensi del n. 127-quaterdecies della Tabella A, parte III, allegata al predetto decreto.
Rispondendo, in maniera molto circostanziata a tale quesito, l’Agenzia delle Entrate, ai sensi delle disposizioni sopra indicate, premette che l’aliquota IVA del 4% si applica alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati rientranti nella legge Tupini, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita; mentre l’aliquota del 10% si applica alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla realizzazione degli interventi di recupero di cui all’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457 (ora articolo 3, comma 1, del DPR n.380/2001 - Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, acronimo TUE), esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo.
Secondo l’Agenzia, le opere di recupero del patrimonio edilizio esistente ai quali si applica l’aliquota IVA del 10% sono, fra l’altro, gli “interventi di ristrutturazione edilizia”, cioè “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.
Ai fini di una maggiore comprensione della portata della norma, l’articolo 10 del D.L. n. 76/2020 ha modificato la lettera d) dell’articolo 3, comma 1, del TUE stabilendo che “Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.
In buona sostanza, sono ora ricompresi nella nozione di “ristrutturazione edilizia” anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, aventi diverse caratteristiche e che prevedono anche, nei soli casi espressamente previsti dalla normativa vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria finalizzati alla rigenerazione urbana.
Peraltro, secondo i chiarimenti contenuti nella Circolare n.11/E del 16 febbraio 2007, gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione di un fabbricato rientrante nella legge “Tupini” o avente i requisiti “prima casa” non sono soggetti all’aliquota IVA del 4% poiché la demolizione con fedele ricostruzione non configura una “nuova costruzione”, bensì un intervento di recupero di edifici preesistenti.
Pertanto a tali tipologie di interventi deve applicarsi l’aliquota IVA del 10% ai sensi del richiamato n. 127-quaterdecies della Tabella A, parte III, allegata al decreto IVA.
Quindi, secondo l’Agenzia, l’intervento edilizio descritto nel quesito - caratterizzato dalla demolizione di un edificio esistente e dalla costruzione di un nuovo edificio residenziale con aumento della volumetria e qualificato come intervento di ristrutturazione edilizia dal comune competente - non può configurarsi come “nuova costruzione” ai fini dell’applicazione dell’IVA al 4%, ai sensi del citato n. 39) della Tabella A, parte II, allegata al decreto IVA, costituendo un intervento di ristrutturazione edilizia soggetto all’aliquota IVA del 10%.