Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate riguarda il caso particolare di un intervento di isolamento termico di un lastrico solare di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare sita all’ultimo piano di un edificio composto da 10 unità immobiliari. L’appartamento ed il lastrico solare sono accatastati unitariamente in un’unica unità immobiliare (unico foglio, particella, subalterno, unica rendita).
Il proprietario:
- intende eseguire l’intervento di isolamento termico sul lastrico solare e l’installazione di un impianto solare fotovoltaico;
- affida ai tecnici la valutazione preliminare della possibilità di ottenere il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, o comunque il conseguimento della classe più alta;
- visto che il lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva, svolge essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio in condominio, l'Istante chiederà all'assemblea dei condomini di deliberare l'autorizzazione all'esecuzione dei lavori nonché al sostenimento dell'intera spesa a proprio carico, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali prevista dall'art. 1123 del codice civile.
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 499 del 27 ottobre 2020, ha confermato che l'isolamento termico del lastrico solare di proprietà, che l'Istante intende effettuare dopo aver ricevuto l'autorizzazione dall'assemblea condominiale, rientra tra gli interventi "trainanti" agevolabili ai sensi del citato articolo 119, comma 1, lettera a) del decreto legge n. 34 del 2020. Pertanto, nel rispetto delle condizioni e degli adempimenti previsti dalla normativa, l'Istante può fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per tale intervento.
Quanto ai limiti di spesa, si applicano quelli previsti per gli edifici in condominio e pertanto, nel caso in esame, essendo il condominio costituito da 10 unità immobiliari, il limite di spesa è pari a 380.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 2 (60.000 euro).
Tenendo a mente le norme civilistiche di riferimento (art. 1123 c.c., “Ripartizione delle spese” e art. 1126 c.c., “Lastrici solari di uso esclusivo”), nel caso di specie, qualora l'assemblea del condominio autorizzi l'esecuzione dei lavori sul lastrico solare e deliberi all'unanimità che le relative spese saranno interamente a carico dell'Istante, quest'ultimo, nel rispetto di tutte le condizioni e degli adempimenti richiesti dalla normativa in esame, potrà fruire del Superbonus per il totale delle spese sostenute, anche in misura eccedente rispetto a quella a lui imputabile in base alla quota condominiale ma comunque entro il limite massimo di 380.000 euro.
L’Agenzia delle Entrate precisa poi che la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell'applicazione del Superbonus andrà effettuata con riferimento all'intero edificio, essendo il lastrico solare – ancorché di proprietà esclusiva - a servizio dell’intero edificio: e dunque, la verifica dell’incidenza dell’intervento su almeno il 25% della superficie disperdente lorda e del miglioramento della prestazione energetica va fatta con riferimento a tutto l’edificio.
L’Agenzia delle Entrate conferma anche la spettanza del Superbonus con riferimento all’intervento "trainato" di installazione dell'impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo integrato. Il limite di spesa è di euro 48.000 e, comunque, di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto. Per l’impianto di accumulo integrativo, è previsto l’ulteriore limite di spesa di euro 48.000 e non oltre euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo.
Attenzione infine alle regole sui documenti di spesa. L’Agenzia delle Entrate precisa infatti che:
- i documenti di spesa (fattura) relativi all’intervento sul lastrico solare devono essere intestati al condominio, trattandosi di intervento realizzato su parte comune di edificio in condominio. L’amministratore del condominio deve poi provvedere ai consueti adempimenti, rilasciando la certificazione della somma corrisposta dal condòmino;
- i documenti di spesa (fattura) relativi all’installazione dell’impianto solare fotovoltaico (intervento trainato, eseguito sulla singola unità immobiliare) devono essere invece intestati al singolo soggetto che sostiene le spese (qui il condòmino proprietario).