Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate e oggetto della risposta n. 312 del 4.9.2020 verte sulla possibilità o meno di ricondurre l'atto di cessione di un fabbricato da demolire alla cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. In tal caso, si genererebbe una plusvalenza imponibile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR (redditi diversi) e si potrebbe eseguire la rivalutazione del costo d'acquisto ex articoli 5 e 7 L. 28.12.2001, n. 448.
In passato, l’Agenzia delle Entrate ha operato la riqualificazione dell'oggetto della cessione da "fabbricato" a "terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria", con applicazione del trattamento fiscale riservato a quest'ultima ipotesi. Sul punto, l’Agenzia richiama la propria risoluzione 22.10.2008, n. 395/E, riferita alla vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in aree oggetto di un piano di recupero. A tale risoluzione, è seguita una applicazione generalizzata al principio in essa espresso, poi esteso anche ad altre casistiche, tra cui le cessioni di fabbricati "da demolire".
Tale indirizzo è tuttavia mutato, avendo l’Agenzia delle Entrate preso atto della giurisprudenza di legittimità, contraria a tale impostazione (ai fini dell'imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l'edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione), e tenuto altresì conto dei pareri espressi al riguardo dall'Avvocatura Generale dello Stato.
E dunque, con la circolare 29.7.2020 n. 23/E, l’Agenzia delle Entrate ha considerato superato l’orientamento precedente: in definitiva, “se su un’area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area «suscettibile di utilizzazione edificatoria» di cui all’articolo 67 del TUIR, atteso che la potenzialità edificatoria si è già consumata”.
Nel caso oggetto di quesito, dunque, si tratta di cessione di un fabbricato (ancorché destinato ad essere demolito) e non della cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.
Si applica pertanto la disciplina propria della cessione dei fabbricati:
- costituisce reddito diverso la plusvalenza di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
- trattandosi di fabbricato e non di terreno edificabile, non può trovare applicazione la rideterminazione del valore di acquisto, prevista per questi ultimi.