In relazione ai contratti di locazione stipulati nell'anno 2019 e aventi ad oggetto unità immobiliari destinate all'uso commerciale e classificate nella categoria catastale C/1 (“negozi e botteghe”), è possibile optare per l’applicazione del regime della cedolare secca di cui all'art. 3 D.Lgs. 23/2011, con l'aliquota del 21 per cento, in luogo del regime ordinario per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.
Così ha previsto l’articolo 1, comma 59, della legge 30.12.2018, n. 145 (legge di stabilità per l'anno 2019), ampliando la portata applicativa del regime della cedolare secca, per i soli contratti stipulati nel 2019 e relativi ad immobili classificati come C/1.
L’opzione è esperibile purché si tratti di una unità immobiliare che, oltre ad essere accatastata come C/1, abbia una superficie non superiore a 600 metri quadrati; le pertinenze non si considerano ai fini di tale computo, ma ad esse è comunque estesa la cedolare secca, se sono locate congiuntamente.
Con la risposta ad interpello n. 184 del 12.06.2020, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il regime della cedolare secca può trovare applicazione anche in sede di proroga del contratto di locazione.
Al riguardo, l’Agenzia ha richiamato:
- la circolare n. 8/E del 10.04.2019, al punto 1.9., nella quale aveva precisato che l'opzione per il regime facoltativo della cedolare secca, in relazione agli immobili C/1 così come per gli altri immobili ai quali si applica tale regime, deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l'intera durata del contratto, salvo revoca;
- la circolare n. 26/E dell’1.06.2011 (in materia di cedolare secca ex art. 3 D.Lgs 23/2011), al punto 2.1, nella quale chiariva che, in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l'opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi.
Con la risposta in commento, l’Agenzia delle Entrate richiama poi quanto aveva già affermato e cioè che nel caso in cui non sia stata esercitata l'opzione per la cedolare secca in sede di prima registrazione del contratto, è comunque possibile accedere a tale regime per le annualità successive, esercitando l'opzione entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno e quindi entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Entro lo stesso termine è altresì possibile revocare l'opzione.
E così, ad esempio, nel caso di un contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 1° luglio 2019, con durata dal 1° luglio 2019 al 30 giugno 2025, qualora non sia stata esercitata l'opzione per il regime della cedolare secca nel corso del 2019 in sede di registrazione del contratto, l’opzione:
- potrà essere manifestata nel 2020 entro i trenta giorni dalla scadenza dell’annualità e pertanto entro il 30 luglio 2020;
- avrà effetto per l’annualità che decorre dal 1° luglio 2020 e per l'intera durata residua del contratto, salvo revoca.
L'esercizio o la modifica dell'opzione possono essere effettuati utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia (software RLI o RLI-web) o presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso Ufficio dove è stato registrato il contratto.