Il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e la Fondazione Nazionale dei Commercialisti hanno emanato un nuovo Documento che esamina il regime fiscale delle locazioni turistiche da non confondere con le locazioni brevi o con le prestazioni relative ai “bed & breakfast”, alle case vacanze e agli affittacamere.
Preliminarmente il Documento precisa che il contratto di locazione turistica è un contratto atipico di locazione di immobile con durata limitata nel tempo, utilizzato per soddisfare esigenze abitative esclusivamente per finalità turistiche, non inquadrabili nelle esigenze abitative previste della legge n. 431/1998, e posto in essere mediante la mera concessione in godimento dell’immobile senza prestazioni di servizi aggiuntivi.
A differenza delle locazioni brevi, che non possono superare i 30 giorni, la locazione turistica può superare tale limite temporale ma va “gestita per le sole finalità temporanee del conduttore”. Quindi il contratto di locazione turistica non trova una espressa definizione normativa.
Ai fini della tassazione diretta, le locazioni turistiche possono produrre redditi fondiari, redditi diversi o redditi di impresa. Per identificare la categoria reddituale è necessario verificare se tale attività configura una semplice locazione di beni immobili, con la conseguente produzione di reddito fondiario, una sublocazione classificata nei redditi diversi oppure un’attività commerciale, che, a seconda delle modalità con cui è svolta, può generare redditi diversi o redditi d’impresa.
Ai fini IVA, nel caso la locazione si configuri come attività commerciale, per la determinazione del regime applicabile ai canoni di locazione (imponibilità o esenzione), è necessario verificare se l’attività viene svolta come locazione di fabbricati oppure come prestazione di servizi resi ai clienti alloggiati in strutture ricettive.
La locazione turistica, a differenza dell’attività ricettiva alberghiera ed extra-alberghiera, si caratterizza per la mera concessione in godimento di un immobile in assenza di servizi aggiuntivi quali colazione, ristorazione, pulizia camere, cambio biancheria, ecc. e si perfeziona mediante un contratto di affitto di immobili ad uso abitativo, stipulato per periodi limitati. Tuttavia, nulla vieta la stipula di contratti aventi durata annuale o pluriennale per determinati periodi dell’anno.
Le “locazioni brevi”, invece, trovano la loro definizione nell’art. 4 della legge n. 50/2017 e si perfezionano mediante “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
La locazione turistica non esercitata in forma di impresa genera, in capo al locatore titolare del diritto di proprietà, reddito fondiario ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n.917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi -TUIR); invece nel caso di sublocazione da parte di un soggetto diverso dal proprietario, genera un “reddito diverso”. Nel caso in cui l’attività sia esercitata in forma abituale mediante organizzazione dei mezzi in forma di impresa, la locazione turistica genera reddito di impresa.
I redditi derivanti dalle locazioni turistiche qualificabili come redditi fondiari possono essere assoggettati a due differenti regimi fiscali:
- regime ordinario IRPEF: in tal caso, il reddito soggetto a tassazione è pari al maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione ridotto del 5%;
- regime della cedolare secca: in alternativa al regime ordinario, il locatore può optare per il regime sostitutivo della cedolare secca, disciplinato dall’art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011.
Al riguardo è opportuno ricordare che i redditi fondiari vanno imputati al periodo d’imposta secondo il criterio di competenza, a prescindere dall’effettivo incasso dei canoni di locazione.
Per quel che concerne le tematiche IVA, il Documento segnala che il 25 marzo 2025 nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea è stata pubblicata la Direttiva “VAT in the Digital Age” (ViDA), che modifica la precedente Direttiva 2006/112/CE. La nuova Direttiva prevede diverse modifiche in materia di imposta sul valore aggiunto e relativi adempimenti, tra cui alcuni destinati ad avere effetto sulla locazione di alloggi a breve termine.
La Direttiva ViDA, tuttavia, è stata recentemente impugnata dinanzi alla Corte di Giustizia UE da un’associazione italiana di proprietari di alloggi in locazione breve, in merito alle disposizioni relative all’applicazione dell’IVA sui servizi di locazione breve offerti attraverso piattaforme digitali.