Con la Risposta a interpello 14 maggio 2025, n. 133, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta per chiarire il trattamento fiscale applicabile alla particolare operazione di cessione contestuale ma separata dell’usufrutto e della nuda proprietà di un medesimo immobile, eseguita a favore di distinti acquirenti.
L’interpello
A porre il quesito di specie sono due coniugi in regime di separazione dei beni, comproprietari al 50% di un appartamento (di categoria catastale A/2) e della relativa cantina (di categoria C/2), intenzionati a vendere l’usufrutto a un soggetto e la nuda proprietà a un altro, con due atti distinti ma contestuali.
Gli istanti chiedono quindi di sapere se il contestuale trasferimento separato del diritto di usufrutto e della nuda proprietà debba qualificarsi unitariamente come cessione, con conseguente assoggettamento all'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, o se, diversamente, ciascun trasferimento debba considerarsi distintamente, per cui la costituzione del diritto di usufrutto e la cessione della nuda proprietà ricadrebbero rispettivamente nell'ambito di applicazione della lett. h) e della lett. b) dell’art. 67 del TUIR.
A tal fine, i coniugi sostengono che la tassazione ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR si applichi solo alla costituzione di un diritto reale che comporti una “compressione” del diritto originario del cedente (ad esempio, il proprietario che si priva dell'usufrutto e rimane nudo proprietario). Quando invece il cedente si spoglia totalmente della proprietà (anche frazionando in modo contestuale la vendita di usufrutto e nuda proprietà) si dovrebbe qualificare l'operazione come cessione unitaria, tassabile in base alla lett. b) dell'art. 67 del TUIR.
Soluzione delle Entrate
Con la risposta all’interpello in esame, l’Agenzia delle Entrate, analizzando le modifiche introdotte al TUIR dalla legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 92, legge n. 213/2023) e il dettato degli artt. 9, 67 e 71 del TUIR modificato, chiarisce che la costituzione dell'usufrutto e la cessione della nuda proprietà sono atti distinti sotto il profilo civilistico e fiscale, anche se realizzati contestualmente e in favore di soggetti diversi.
L'art. 9, comma 5, del TUIR conferma l'equiparazione tra diritti di proprietà e diritti reali di godimento solo in caso di cessione e non di costituzione del diritto.
Al riguardo, la Corte di Cassazione, richiamata dale Entrate, ha ribadito che non esiste una concatenazione obiettiva tra la vendita della nuda proprietà e la contestuale costituzione dell'usufrutto, ma una connessione voluta dalle parti, che non comporta un'unica disciplina tributaria. Ogni trasferimento mantiene autonomia causale, negoziale e, dunque, fiscale (cfr. ordinanze. n. 7154/2021 e n. 11922/2021).
Ciò posto, l'Agenzia precisa quindi che:
- il corrispettivo per la costituzione dell'usufrutto è tassato come reddito diverso, ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR, secondo i criteri dettati dall'art. 71, comma 2, stesso TUIR;
- la plusvalenza da cessione della nuda proprietà è tassabile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR, in base all'art. 68, se la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto (ferme restando le esclusioni di legge).
La vendita separata, anche se contestuale, dell'usufrutto e della nuda proprietà a soggetti diversi configura due negozi autonomi, ognuno soggetto alla propria disciplina fiscale. Questo principio garantisce certezza e coerenza nell'applicazione delle norme, anche alla luce delle recenti modifiche legislative.