Con la risposta a interpello 23 ottobre 2024, n. 208, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla determinazione della plusvalenza imponibile in caso di immobile ceduto entro 10 anni dalla conclusione dei lavori ammessi al Superbonus e acquisito solo in parte per successione.
La fattispecie
Nel caso di specie, l’istante è proprietaria di un immobile, acquisito per il 50% mediante compravendita effettuata dal coniuge in regime di comunione legale dei beni e per il 50% tramite successione al coniuge stesso.
L’immobile non è stato adibito ad abitazione principale e sulle parti condominiali sono stati eseguiti interventi ammessi alla detrazione del 110% Superbonus (art. 119 del D.L. n. 34/2020, convertito in legge n. 77/2020), relativamente alla quale è stata esercitata l'opzione per la cessione del credito d’imposta.
In considerazione dell’intenzione di cedere l'immobile nel 2024, l’istante chiede se la corrispondente plusvalenza imponibile (ai sensi dell'art. 67 del TUIR) si verifichi anche se gli interventi agevolabili sono stati effettuati su parti condominiali dell’edificio e, in caso di risposta affermativa, come tale plusvalenza vada calcolata, considerato che il 50% dell'immobile è stato acquisito per successione.
Normativa
Sul piano normativo, si ricorda che l’art. 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023) disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d’immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020, in relazione ai quali spetta la detrazione Superbonus.
In particolare, la lettera b-bis) del comma 1 dall'art. 67 del TUIR, in materia di redditi diversi, prevede l’imponibilità delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili sui quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito i citati interventi agevolati che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (oppure, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo).
Il comma 66 dell’art. 1 della legge di bilancio n. 213/2023, stabilisce che le disposizioni di cui ai commi 64 e 65 (che prevede che alle suddette plusvalenze si può applicare l’imposta, sostitutiva dell’imposta sul reddito del 26%), si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
Soluzione delle Entrate
Nella propria soluzione operative, l’Agenzia delle Entrate ritiene al riguardo che tale esclusione operi anche nel caso in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da successione. In tale ultima ipotesi, tuttavia, l’esclusione dall’ambito applicativo della detta disposizione del TUIR riguarda solo la plusvalenza correlata alla quota di proprietà dell’immobile acquisito per successione, con conseguente imponibilità pro-quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare.
Nella fattispecie in esame, pertanto, è necessario distinguere la quota relativa all’immobile pervenuto per successione (esclusa) da quella riferibile al 50% dell’immobile acquistato a titolo oneroso (imponibile).
In particolare, va assoggettato a tassazione il 50% della plusvalenza determinata, ex art. 68, comma 1, del TUIR, quale differenza tra:
- il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d’imposta;
- il costo d’acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile, convertito in euro e rivalutato.
In proposito, saranno irrilevanti le spese sostenute dall’istante relativamente agli interventi ammessi al Superbonus, in quanto conclusi entro cinque anni dalla vendita.
Resta ferma - conclude l’Agenzia - la possibilità di applicare, in luogo dell’ordinario regime d’imposizione, l’imposta sostitutiva del 26%, in base alle modalità previste dall’art. 1, comma 496, della legge n. 266/2005.