Ai fini dell’applicazione dell’IVA alla cessione di immobili, nella nozione di imprese di costruzione o ristrutturazione rientrano non soltanto quelle alle quali risulta intestato il provvedimento amministrativo che autorizza la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato, ma anche quelle che, in modo occasionale, si avvalgono di imprese terze per la realizzazione dei lavori.
è quanto ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 736 del 19 ottobre 2021, in merito al trattamento applicabile, ai fini dell’IVA, alla cessione di un immobile strumentale avvenuta entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori di ristrutturazione ad opera di un soggetto terzo.
La norma oggetto di interpretazione è l’art. 10, comma 1, n. 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972, il quale – in conformità ai corrispondenti artt. 135, par. 1, lett. j) e 12, par. 1, lett. a), della Direttiva n. 2006/112/CE – individua i fabbricati “nuovi”, imponibili ai fini IVA per obbligo, sulla base di un criterio che fa riferimento alla data di ultimazione dei lavori di costruzione/ristrutturazione degli stessi, qualificando, in particolare, come imponibili quelli ceduti entro cinque anni da tale data.
La finalità sottesa alla previsione in esame è quella di attenuare gli effetti negativi che il regime di esenzione di norma comporta per le imprese di costruzione e/o di ripristino, in termini di limitazione alla detrazione dell’IVA assolta sulle spese di costruzione/ripristino dei fabbricati.
Riguardo alla circostanza che la cessione sia effettuata da un’impresa costruttrice o da un’impresa che abbia eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, i lavori specificamente indicati, l’Amministrazione finanziaria ha più volte chiarito che nessuna rilevanza assume a tal fine l’oggetto sociale, prediligendo un’interpretazione ampia, tale da comprendere non soltanto i soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato (vale a dire, le imprese che realizzano o ristrutturano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri), ma anche quelle che, in modo occasionale, si avvalgono di imprese terze per la realizzazione dei lavori.
Nel caso di specie, i lavori di rimozione delle difformità e delle criticità in merito ad abusi edilizi da regolarizzare e da difformità impiantistiche ed ambientali sono stati eseguiti dal cedente che si era impegnato a proprie spese e cura. Tali interventi, in quanto menzionati dall’art. 3, comma 1, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001, richiamato espressamente dal citato art. 10, comma 1, n 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972, rientrano tra le ipotesi in cui è prevista l’eccezione al regime naturale di esenzione da IVA per le cessioni di fabbricati strumentali anche ove eseguiti tramite imprese appaltatrici.
Con riferimento, infine, all’applicazione dell’aliquota IVA ridotta del 10%, di cui al n. 127- quinquiesdecies) della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972, qualora i lavori eseguiti rientrino tra gli interventi di recupero di cui all’art. 31 della L. n. 457/1978, esclusi quelli di cui alle lett. a) e b), aventi per oggetto immobili ceduti dalle imprese che hanno effettuato gli interventi stessi, alla cessione si applicherà l’aliquota IVA agevolata nella misura del 10%.