Con la risposta a interpello 26 agosto 2021, n. 566, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in tema di agevolazioni “prima casa”.
La fattispecie
Nel caso di specie l’istante ha stipulato e registrato un contratto preliminare di compravendita con oggetto una ex casa colonica.
L’edificio è costituito da fabbricati rientranti nelle categorie catastali A/3 e D/10.
Nella compravendita l’istante intende dichiarare che, dopo aver ottenuto le autorizzazioni comunali, procederà ad una ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione dei fabbricati in questione.
Dopo le operazioni i vecchi fabbricati di categoria D/10 saranno accatastati nelle seguenti categorie: C/2, cantine, soffitte, magazzini; C/6, autorimesse, rimesse e scuderie; C/7, tettoie chiuse o aperte.
L’istante chiede se ha diritto al beneficio delle agevolazioni fiscali “prima casa” anche per le pertinenze attualmente censite in categorie D/10, dopo il cambio di categoria catastale.
Normativa
Sul piano normativo, l'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 prevede l'applicazione dell'imposta di registro con l'aliquota agevolata del 2% nell'ipotesi in cui vengano trasferite case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis.
La Nota II-bis stabilisce che ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse devono ricorrere le seguenti condizioni:
- che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
- che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
- che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
Le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa si applicano anche all'acquisto di beni da destinare a pertinenza dell'immobile abitativo, limitatamente ad una per ciascuna categoria catastale C/2 (cantine), C/6 (autorimesse) e C/7 (posti auto), anche se con atto separato (comma 3 della Nota II-bis).
Soluzione delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate chiarisce nella risposta che l’istante non può beneficiare dell’agevolazione richiesta.
In merito alla individuazione degli immobili pertinenziali che possono fruire delle agevolazioni prima casa, l’Amministrazione finanziaria ha già chiarito (v. Circolare n. 38/E/2005), che l'agevolazione de qua si applica limitatamente a ciascuna pertinenza classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, purché la stessa risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione.
La successiva Circolare n. 18/E/2013 ha, altresì, precisato che l'elencazione delle categorie catastali deve reputarsi tassativa e l'agevolazione compete esclusivamente per non più di una delle pertinenze ricadenti nelle citate categorie catastali.
Quindi le agevolazioni prima casa previste per le pertinenze dal comma 3 della Nota II-bis non possono essere riconosciute con riferimento alle pertinenze accatastate, al momento dell'acquisto, nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), in quanto sono agevolabili soltanto le pertinenze classificate o classificabili, al momento della stipula dell'atto di acquisto, nelle categorie catastali C/2, C6 e C/7.