Le agevolazioni per l'acquisto della “prima casa” consistono, come noto, nell’applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2% (anziché nella misura ordinaria del 9%) e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Nel caso di atto soggetto ad Iva anziché ad imposta di registro, si applica l’aliquota Iva del 4% anziché quella del 10%.
Per usufruire delle agevolazioni fiscali in commento è indispensabile la presenza dei requisiti indicati dalla Nota II-bis in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR (testo unico imposta di registro).
Tra i requisiti, è previsto che il soggetto acquirente abbia la residenza anagrafica nel Comune dove l’immobile è situato ovvero ivi la stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto. L’obbligo di stabilire la residenza anagrafica nel Comune dove è sito l’immobile non è però previsto per i cittadini italiani residenti all'estero.
Con la risposta n. 333 del 10 settembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha fornito riscontro all’interpello di un cittadino residente all’estero ed iscritto all’Aire, il quale nell’atto di acquisto aveva indicato l’impegno a trasferire la propria residenza nei 18 mesi, anziché evidenziare il possesso del requisito dei benefici in quanto residente all’estero.
Nella risposta vengono riepilogati i requisiti soggettivi e oggettivi per l’agevolazione “prima casa” in questa specifica fattispecie.
La norma prevede testualmente “nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.
Quanto all’ambito soggettivo:
- si tratta del “cittadino italiano emigrato all'estero”: al riguardo, la condizione di emigrato all'estero non deve necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione all'AIRE, ma può essere autocertificata dall'interessato con una dichiarazione resa nell'atto di acquisto (cfr. Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E);
- qualora il cittadino emigrato all’estero non abbia dichiarato in atto di essere iscritto all'AIRE, pur avendo i requisiti, può mantenere le agevolazioni fruite qualora dichiari, con un atto integrativo, nella medesima forma giuridica del precedente ed entro il termine di 18 mesi dall'atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all'estero, iscritto all'AIRE;
- solo per il cittadino emigrato all’estero non è previsto l'obbligo di stabilire entro diciotto mesi la propria residenza nel comune in cui è situato l'immobile acquistato.
Quanto all’ambito oggettivo, deve trattarsi di “prima casa posseduta sul territorio italiano” e può essere ubicata in qualsiasi Comune del territorio italiano. Come evidenzia l’Agenzia delle Entrate, anche richiamando la circolare 2 marzo 1994, n. 1, “tale previsione a favore del cittadino emigrato all'estero, trova giustificazione nel particolare valore sociale riconosciuto al lavoro prestato all'estero ed all'emigrazione".
In chiusura, ai fini del computo del termine di 18 mesi per integrare la dichiarazione di possesso del requisito della residenza all’estero, l’Agenzia delle Entrate ricorda che con l'articolo 24 del D.L. 23/2020 (cd. “decreto liquidità”) è stata disposta, tra l’altro, la sospensione dei termini per gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa”, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020.