Con la Risposta n. 215 del 14.7.2020, l’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di indicazioni con riferimento all’applicazione delle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio (di cui all’articolo 16-bis del TUIR) nel caso specifico dei soci di cooperative a proprietà indivisa.
Gli stessi rientrano tra i beneficiari delle detrazioni previste dall'articolo 16-bis in qualità di detentori, previo consenso scritto della cooperativa che possiede gli immobili.
1) Vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi di recupero del patrimonio edilizio: la detrazione resta in capo al socio cedente
Il socio assegnatario non è il proprietario dell'immobile ma ne è il detentore. Quindi, in presenza di cessione di quota della cooperativa a proprietà indivisa, l'ex socio non potrà cedere il diritto alla detrazione mediante scrittura privata tra le parti, ma continuerà ad usufruire del diritto alla detrazione sulle spese di ristrutturazione sostenute per le rate residue. Si applica infatti quanto previsto per le spese sostenute dall’inquilino o dal comodatario (le detrazioni restano in capo ad essi anche una volta terminato il contratto di locazione o di comodato) e non quanto previsto per le spese sostenute dal proprietario (in caso di cessione dell’immobile, le detrazioni si trasferiscono all’acquirente salvo diverso accordo espresso).
2) Il soggetto in attesa di acquisire lo status di socio
Può godere delle detrazioni anche la persona fisica che ha presentato domanda di ammissione a socio e verso la quale il Consiglio di Amministrazione abbia già espresso il proprio gradimento. Al pari del soggetto "promissario acquirente dell'immobile", anche in questo caso il futuro socio può essere titolare delle detrazioni relative alle spese di recupero del patrimonio edilizio da lui sostenute, in qualità di detentore dell'immobile.
3) Modalità di pagamento
Occorre distinguere tra le spese sostenute sulle parti comuni e quelle sostenute sulle singole unità immobiliari.
Nel primo caso, gli adempimenti possono essere posti in essere dalla società cooperativa, in applicazione delle istruzioni e dei chiarimenti forniti in caso di realizzazione di opere sulle parti comuni degli edifici in condominio. Nel secondo caso, invece, il soggetto tenuto ad eseguire gli adempimenti sarà il socio, seguendo le istruzioni ed i chiarimenti validi per i soggetti detentori dell'immobile.
4) Il familiare convivente del socio
Il familiare convivente di un socio (non proprietario ma titolare di una quota sociale che garantisce la detenzione ed il godimento dell'immobile), che si trovi a sostenere le spese di ristrutturazione, può avere diritto alla fruizione delle detrazioni per recupero del patrimonio edilizio: a suo tempo, la Circolare 11 maggio 1998 n. 121, paragrafo 2.1, ha chiarito che la detrazione spetta anche al familiare convivente del possessore “o detentore” dell'immobile oggetto dell'intervento. Lo status di convivente deve risultare alla data di inizio dei lavori (Risoluzione 6 maggio 2002 n.136/E) o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente all'avvio dei lavori.
5) Realizzazione nuovi appartamenti
Ai fini della possibilità di fruizione della detrazione, gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c) e d) del D.P.R. n. 380/2001, devono riguardare l'intero fabbricato: quindi, l'intero complesso di proprietà della cooperativa, e non solo gli appartamenti soggetti a cambio di destinazione d'uso, devono essere oggetto degli interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. Devono poi essere rispettate anche le altre condizioni: l'intervento deve essere eseguito dalla cooperativa edilizia e l'assegnazione o alienazione deve essere fatta entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori.
6) Suddivisione costi in caso di diversi interventi
In caso di interventi che danno diritto a diverse agevolazioni (rispettivamente, la detrazione fiscale del 50% sui lavori di ristrutturazione sostenuti e la detrazione forfettaria del 50% sul 25% del prezzo di vendita per immobili interamente ristrutturati) la cooperativa deve suddividere i costi sostenuti per singole tipologie di intervento e deve mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.
7) Box auto
In caso di realizzazione da parte della cooperativa di box auto o posti auto pertinenziali alle unità abitative date in godimento ai soci cooperativa, le spese sostenute assumono rilevanza ai fini dell'agevolazione solo per interventi di nuova costruzione. Deve trattarsi di un intervento "ex novo" (cfr. circolare n. 121 del 1998 e, da ultimo, circolare n. 13/E del 2019).
8) Bonus mobili
E’ possibile anche usufruire della detrazione fiscale del 50% sui mobili ed elettrodomestici destinati all'arredo delle unità immobiliari (oggetto di interventi edilizi) di proprietà della cooperativa e detenuti a titolo di godimento dai singoli soci.
9) Iva 10%
E’ possibile usufruire dell'aliquota agevolata del 10% (prevista per agli acquisti di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, individuate dall'art. 3 lettere c) e d) DPR n. 380/2001) anche nel caso in cui l'acquisto dei suddetti beni sia effettuato direttamente dal singolo socio.0