La Risposta n. 213 del 14.7.2020 dell’Agenzia delle Entrate contiene importanti precisazioni in tema di “sismabonus” per l’acquisto di immobili oggetto di interventi che consentono la riduzione del rischio sismico.
Si tratta dell’agevolazione prevista dall’articolo 16 comma 1-septies D.L. 63/2013, ovvero le detrazioni “sismabonus” per gli interventi che consentono la riduzione del rischio sismico con passaggio ad una o due classi di rischio inferiori per:
- gli interventi realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (ai sensi dell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006),
- mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento,
- eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.
Verificate le condizioni di cui sopra, le detrazioni dall'imposta spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento (passaggio ad una classe inferiore) e dell'85 per cento (passaggio a due classi inferiori) del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, con facoltà per i beneficiari di optare, in luogo della detrazione, per la cessione del credito.
Non è necessario che l'impresa esegua direttamente i lavori di miglioramento sismico bensì è possibile che tali lavori siano commissionati ad altra impresa esecutrice; ciò in coerenza con la nozione di “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare”, intendendosi per tale non solo quella che esegue i lavori di costruzione/ristrutturazione direttamente ma anche quella che li effettua tramite imprese appaltatrici. Resta fermo comunque che è necessario che l'impresa appaltante sia titolare del titolo abilitativo necessario alla realizzazione dei lavori finalizzati al miglioramento sismico e che sia un'impresa astrattamente idonea ad eseguire tali lavori (potendosi far riferimento, a tal fine, al codice attività ATECO oppure attraverso all’oggetto sociale indicato nello statuto).
L’Agenzia delle Entrate chiarisce poi che la formulazione dell’art. 16 c. 1-septies D.L. 63/2013 “presuppone il preventivo acquisto dell'immobile da parte dell'impresa di costruzione, l'effettuazione dei lavori edili (direttamente o tramite appalto) e, infine, la successiva cessione da parte dell'impresa proprietaria dell'immobile oggetto dell'intervento edilizio”. Risposta negativa, dunque, alla richiesta della società istante, la quale chiedeva se fosse possibile lasciare la proprietà dell'edificio in capo ai precedenti titolari (non esercenti attività d'impresa), effettuare i lavori, direttamente o commissionandoli in appalto, ed infine provvedere alla successiva vendita a lavori ultimati. Per tale altro tipo di operazione, ricorda l’Agenzia delle Entrate, l’acquirente finale può avvalersi diversamente delle agevolazioni (ad esempio mediante il subentro nelle quote residue del sismabonus, che “passano” dal cedente all’acquirente in sede di passaggio di proprietà dell’unità immobiliare).
L’Agenzia delle Entrate conferma infine che la detrazione prevista dal comma 1-septies dell'articolo 16 del D. L. n. 63 del 2013 può essere fruita anche dai soggetti titolari di reddito d'impresa, essendo la normativa in materia di miglioramento sismico del patrimonio edilizio finalizzata a promuovere la messa in sicurezza e la stabilità degli edifici in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali.