La costituzione del diritto di superficie e il trasferimento della proprietà superficiaria degli immobili strumentali per natura integra una cessione di beni esente da IVA, salvo opzione per l’imponibilità in sede di rogito. In caso di mancato esercizio dell’opzione, la cessione in esame non rileva ai fini della determinazione del pro rata di detrazione, in quanto rientrante fra le operazioni che non formano oggetto dell’attività propria del soggetto passivo e non sono accessorie alle operazioni imponibili.
A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 200 del 3 luglio 2020.
Il caso esaminato si riferisce ad una società che intende stipulare un contratto con un’associazione sportiva dilettantistica avente ad oggetto la costituzione, a titolo oneroso, della proprietà superficiaria e del diritto di superficie su determinati immobili di proprietà della società, in buona parte coincidenti con quelli attualmente concessi in locazione all’associazione.
Tale contratto sarebbe preceduto, per gli immobili in cui ciò risulta possibile, da un’operazione, a cura della società, di frazionamento e riaccatastamento diretta ad identificare le frazioni immobiliari dotate di autonomia funzionale e reddituale oggetto del diritto di superficie e della proprietà superficiaria.
Per effetto dell’operazione in commento, l’associazione acquisterebbe, ai sensi dell’art. 952 c.c., per un periodo di tempo determinato, pari a 20 anni, la piena proprietà sulle costruzioni già esistenti sul suolo, con possibilità di effettuare interventi sulle stesse e, alla scadenza del contratto, la proprietà di dette costruzioni tornerebbe alla società.
Con specifico riferimento all’IVA, la società, che non è in possesso dello status di impresa costruttrice e di ristrutturazione per gli immobili in oggetto, ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se sia corretto qualificare il trasferimento a titolo oneroso del diritto di superficie e della proprietà superficiaria come un’operazione esente da IVA ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972 e, in caso positivo, se l’operazione in argomento è esclusa dal calcolo del pro rata di detrazione ai sensi dell’art. 19-bis, comma 2, del D.P.R. n. 633/1972.
Nella risposta, l’Agenzia ha confermato entrambe le soluzioni prospettata dalla società.
Innanzi tutto, la costituzione del diritto di superficie e della proprietà superficiaria è, agli effetti dell’IVA, una cessione di beni ai sensi dell’art. 2, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972, secondo cui “costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere”.
Trattandosi di fabbricati strumentali per natura con riferimento ai quali la società non possiede lo status di impresa costruttrice o ripristino, la costituzione del diritto di superficie e il trasferimento della proprietà superficiaria degli stessi beneficia del regime di esenzione, salvo opzione per l’imponibilità in sede di rogito.
In caso di mancato esercizio dell’opzione, la cessione in esame non rileva ai fini della determinazione della percentuale di detrazione, in quanto rientrante fra le operazioni che non formano oggetto dell’attività propria del soggetto passivo e non sono accessorie alle operazioni imponibili. Infatti, secondo quanto rappresentato dalla società, le cessioni di immobili costituiscono, rispetto alle ordinarie attività di acquisto e locazione di beni immobili, operazioni del tutto occasionali.
Come puntualizzato dall’Agenzia, resta fermo che, all’atto della costituzione del diritto di superficie, la società, ponendo in essere un’operazione esente da IVA, deve procedere alla rettifica della detrazione dell’imposta operata inizialmente sui fabbricati, sempreché ricorrano i presupposti di cui all’art. 19-bis2, comma 2, del D.P.R. n. 633/1972.