L' agevolazione prima casa è riconosciuta per la compravendita di immobili (esclusi gli A/1, A8 e A/9) se vengono rispettate contemporaneamente le seguenti condizioni (Fonte Ade):
- l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività;
- nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
- nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
I documenti di prassi dell'amministrazione finanziaria hanno riconosciuto la possibilità di godere delle agevolazioni "prima casa", con riferimento all'imposta di registro, per l'acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione, a condizione che l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche "non di lusso", e quindi le già citate categorie catastali A/1, A/8 A/9. In questo caso la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune deve ovviamente intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare.
Queste le conclusioni a cui è giunta l'Agenzia delle Entrate con la Risposta n 113 fornita ad un contribuente in procinto di acquistare un immobile adiacente alla sua casa con l'intenzione di demolire tutta la struttura e costruire un nuovo villino:
- è consentito usufruire dell'agevolazione prima casa "nel caso in cui l'acquirente si impegni, in sede di acquisto, nel rispetto di tutti gli altri requisiti e condizioni previsti dalla citata nota II-bis, a fondere, anche sotto il profilo catastale, la propria "prima casa" di abitazione pre posseduta con la porzione immobiliare acquistata, in modo da creare un'unica unità abitativa che non rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9";
- non è consentito usufruire dell'agevolazione se, come nel caso prospettato dal contribuente, l'intenzione è quella di acquistare l'immobile adiacente per poi demolire l'intero complesso e costruire una nuova abitazione in quanto "l'operazione di demolizione dell'intero fabbricato e la successiva ricostruzione non costituisce, neanche da un punto di vista catastale, una fusione".
Attenzione!! L'art. 24 del Dl Liquidità ha disposto la sospensione, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, dei termini per l'accesso al requisito prima casa (vedi il termine dei 18 mesi) e per l’acquisizione del bonus per la prima casa.
Si ricorda che...
L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” permette di poter pagare imposte ridotte al momento dell'acquisto e più precisamente:
- un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro, per chi acquista da privato;
- l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10% se il venditore è impresa. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.