Con la risposta all’istanza di interpello n. 63 del 2020, l’Amministrazione finanziaria si è espressa in tema di operazioni di lease back immobiliare e conseguente deducibilità dei canoni di leasing.
In linea generale, attraverso un’operazione di lease back, un’impresa cede un bene strumentale alla propria attività, ad una società di leasing che ne paga il corrispettivo e, contestualmente, lo concede in leasing alla stessa impresa contro il pagamento di canoni periodici, con il diritto di riscatto al termine del contratto, ad un prezzo predeterminato.
La società istante, al fine di determinare l’importo deducibile dei canoni annuali di leasing, chiede quale criterio utilizzare per la valorizzazione dell’area del nuovo fabbricato, oggetto del contratto di locazione finanziaria, tra quello che quantifica il valore dell’area pari al 20 per cento (o 30 per cento) del capitale finanziato e quello che lo collega al prezzo dell’area autonomamente acquistata, nel caso di specie dalla società di leasing.
La società istante ritiene che il criterio applicabile al fine di quantificare la quota di canoni di leasing deducibile sia pari a quello che risulta dall’applicazione della percentuale del 20 o 30 per cento del prezzo/capitale finanziato.
Al riguardo, l’Amministrazione finanziaria cita le disposizioni recate dal D.l. n. 223 del 2006; in particolare, l’articolo 36, comma 7, dispone che: “Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni”.
Il successivo comma 7-bis del citato articolo 36 stabilisce che: “Le disposizioni del comma 7 si applicano, con riguardo alla quota capitale dei canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria”.
Nel caso in esame, la società dichiara di aver posto in essere un’operazione di lease back, che ha comportato la cessione a una società di leasing di un complesso immobiliare composto da fabbricato e aree pertinenziali, nonché il mandato alla stessa di costruire un’officina meccanica secondo le proprie indicazioni, con l’accordo di stipulare al termine della costruzione un contratto di leasing avente ad oggetto il nuovo fabbricato realizzato, a fronte di un determinato corrispettivo.
L’Amministrazione finanziaria afferma che, nel caso di operazioni di lease back, aventi ad oggetto un complesso immobiliare, il corrispettivo ricevuto non rappresenta il valore dell’area, bensì il valore dell’intera costruzione.
In conclusione, stante l’equivalenza tra l’operazione di acquisto e quella di leasing, in assenza di aree acquisite autonomamente, in linea con le disposizioni normative recate dal D.l. n. 223/2006, il costo non deducibile, riferibile al valore dell’area, deve essere determinato in misura pari al maggiore tra quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso.