Cosa accade ai benefici prima casa se i coniugi vendono l’immobile per poi separarsi consensualmente, ma senza passare dal giudice?
A chiarirlo è l’Agenzia delle entrate che ha risposto ad un interpello (Risposta n. 80/2020) promosso da un ex coniuge, il quale, beneficiando delle agevolazioni prima casa, aveva acquistato, unitamente alla moglie, un immobile, successivamente venduto a terzi dopo 4 anni, a seguito della crisi matrimoniale che li aveva poi portati alla separazione.
L’ex coniuge, precisando di non poter acquistare un altro immobile entro l’anno dalla cessione, condizione in generale necessaria per legge affinchè non si perdano i benefici prima casa, ha domandato all’Agenzia delle entrate dei chiarimenti in merito alla possibilità di mantenere tali benefici nella circostanza in cui l’accordo di separazione consensuale venga sottoscritto davanti all’ufficiale di stato civile, senza dunque porre in essere l’omologazione davanti al giudice, ritenendo di poter mantenere ugualmente le suddette agevolazioni, in base all’articolo 19 della legge 6 marzo1987, n. 74, che prevede un regime impositivo speciale relativo ai trasferimenti patrimoniali tra coniugi a seguito di separazione o divorzio, alla sentenza della Corte di Cassazione del 21 marzo 2019, n. 7966 e, infine, alla risoluzione del 9 settembre 2019, n. 80, con cui l’Agenzia delle entrate, fornendo istruzioni sull’interpretazione della sentenza della Cassazione n. 7966/2019, ha escluso la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” nell’ipotesi di cessione a terzi dell’immobile agevolato, limitando tale esclusione ai casi di patti di divisione dei beni, con trasferimento a terzi, richiamati nella separazione sottoscritta davanti ad un giudice.
L’istante, rievocando la circolare del 28 novembre 2014, n. 19, del Ministero dell’Interno secondo cui, al pari di “quanto previsto per le convenzioni di negoziazione di cui all'art. 6, anche l'accordo concluso innanzi all'ufficiale dello stato civile, produce effetti e tiene luogo dei provvedimenti giudiziali che definiscono i procedimenti di separazione personale, di cessazione degli effetti civili del matrimonio, di scioglimento del matrimonio e di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio”, ritiene che il beneficio fiscale non dovrebbe decadere anche nell'ipotesi di cessione a terzi della casa coniugale, concordata tra ex coniugi senza ricorso ad un giudice, laddove la spartizione del ricavato sia eseguita in base alle quote di relativo possesso.
I chiarimenti dell’Agenzia delle entrate
L’Amministrazione finanziaria nel suo provvedimento ha, innanzitutto, ricordato che le agevolazioni “prima casa” sono regolate dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile1986, n. 131 (TUR) e che per continuare a fruire delle agevolazioni nel caso in cui si ceda entro 5 anni, l'immobile acquistato fruendo dei benefici in esame, si deve procedere ad acquistare entro l’anno un nuovo immobile, da destinare sempre ad abitazione principale, pena la decadenza dall'agevolazione goduta.
Secondo quanto stabilito dall’articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, non si versa l’imposta di bollo, né quella di registro né altre tasse per “tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli artt. 5 e 6 della legge 1° dicembre 1970, n. 898”.
Una disposizione che, scrive l’Amministrazione finanziaria, ricomprende tra le agevolazioni ogni atto, documento e provvedimento che i coniugi predispongono in caso di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso (cfr. circolare n. 18/E del 29 maggio 2013) con l’obiettivo di regolare i loro rapporti giuridici ed economici.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 21 settembre 2017, n. 22023, ha poi confermato che l’intento del legislatore, attraverso le agevolazioni prima casa, è quello di favorire gli atti e le convenzioni che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, predispongono per regolare, davanti al controllo di un giudice, i loro rapporti economici.
Con la recente risoluzione n. 80 del 9 settembre 2019, l’Agenzia delle entrate, condividendo la tesi formulata dalla Corte di Cassazione nella sentenza del 21 marzo 2019, n. 7966, ha infine ritenuto che, nel rispetto della ratio dell’art. 19 della Legge n. 74, i benefici prima casa non decadono se la cessione a terzi di un immobile oggetto di agevolazione, viene richiamata nell’accordo di separazione omologato dal giudice, teso a risolvere bonariamente la situazione di crisi coniugale.
Il decreto legge 12 settembre 2014, n. 132, ha introdotto nell’ordinamento nuovi istituti, al fine di ridurre il contenzioso civile, facendo rientrare tra questi, la separazione consensuale tramite accordo concluso innanzi al sindaco, quale ufficiale di stato civile, di cui all’articolo 12 del citato decreto. Quello che, in sostanza, è accaduto nel caso in esame, dove gli ex coniugi hanno concluso un accordo di separazione davanti all’ufficiale di stato civile nel rispetto di quanto disposto dall’articolo 12 del D.L. n. 132 del 2014 che consente appunto di sottoscrivere l’accordo di separazione consensuale, assistiti eventualmente da un avvocato, davanti al sindaco, quale ufficiale dello stato civile a norma dell’articolo 1del decreto del Presidente della Repubblica 3 novembre 2000, n. 396, del comune di residenza di uno di loro o del comune presso cui è iscritto o trascritto l’atto di matrimonio, purchè non vi siano figli minori o diversamente abili.
Tuttavia, l’Agenzia delle entrate osserva che, nell’ambito di una separazione consensuale come quella di cui si discorre, non può farsi riferimento a patti di trasferimento patrimoniale, come, del resto, precisato nello stesso decreto legge che recita “l’accordo non può contenere patti di trasferimento patrimoniali”.
Ragion per cui eventuali accordi su trasferimenti patrimoniali non possono essere considerati parte integrante della descritta procedura di separazione consensuale, di conseguenza, al caso di specie non può applicarsi la disposizione agevolativa di cui all’art. 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74.
L’Agenzia evidenzia, infine, che non può farsi nemmeno riferimento ai chiarimenti contenuti nella risoluzione 80/E, secondo cui la vendita entro i cinque anni dall’acquisto della prima casa, in occasione di un accordo di separazione o di divorzio, non implica la decadenza dai benefici prima casa, poichè tale documento si riferisce alla diversa ipotesi di separazione realizzata con l’istituto della negoziazione assistita (articolo 6, Dl 132/2014).
Concludendo, se in occasione di una separazione si intende evitare di perdere i benefici prima casa dell’immobile acquistato che viene poi venduto dai coniugi, nelle clausole dell’accordo di separazione consensuale deve farsi espresso riferimento alla cessione a terzi dell’immobile e l’accordo di separazione deve essere necessariamente omologato davanti al giudice. In questo caso non verranno applicate le imposte dovute in misura ordinaria e si eviterà la sanzione del 30%.