L’Agenzia delle Entrate ha precisato con la risposta ad interpello n. 54 del 12 febbraio 2020, nell'ambito di applicazione dell’agevolazione prevista per gli immobili rinvenienti dalla risoluzione di contratti di leasing nel caso in cui gli stessi immobili pervengano per effetto di una cessione in blocco, che l'agevolazione possa essere applicata solo al ricorrere del requisito soggettivo in capo al cedente (banca o intermediario finanziario), per effetto della particolare provenienza dell'immobile acquistato.
L’interpello
Con la legge di Stabilità 2011 (art. 1, commi 15 e 16, legge n. 220/2010) sono state apportate alcune modifiche alla disciplina dei contratti di locazione finanziaria di immobili ed ai connessi atti di acquisto e cessione degli immobili abitativi e strumentali oggetto del contratto. Il legislatore ha stabilito che alle cessioni, «effettuate dalle banche e dagli intermediari finanziari autorizzati, nel caso di esercizio, da parte dell'utilizzatore, dell'opzione di acquisto dell'immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile rinveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell'utilizzatore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa».
La norma è stata introdotta con l'intento di non aggravare gli effetti fiscali di un determinato assetto negoziale, garantendo quindi una sostanziale equivalenza tributaria tra l'acquisto diretto del bene immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di leasing finanziario, d'altro lato, proprio per le ipotesi di cessioni effettuate dalle banche o da altri intermediari finanziari, nei confronti di qualsivoglia acquirente, aventi ad oggetto immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria, risolti per inadempienza dell'utilizzatore, la previsione agevolativa in commento è stata introdotta con l'intento di favorire, dal punto di vista fiscale, la dismissione di tali beni, per consentire alla società stessa di proseguire nella sua attività "tipica" di leasing immobiliare. Ad essere agevolata non è la cessione dell'immobile in sé, bensì la società di leasing la quale, avendo risolto il contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell'utilizzatore, decide di cedere l'immobile.
Facendo applicazione di tali principi, l’Agenzia esclude l’applicazione del beneficio di cui all’art. 35, comma 10-ter.1, del D.L. n. 223/2006 (legge n. 248/2006) nel caso di specie, in cui l’intermediario finanziario cedente ha ricevuto gli immobili non a seguito della risoluzione per inadempimento del contratto di leasing, bensì a seguito della cessione in blocco di beni e rapporti di cui all’art. 58 del D.Lgs. n. 358/1993 (TUB).
In tal caso, quindi, trova applicazione il trattamento impositivo ordinario (trattandosi di immobili strumentali: imposta di registro fissa e imposte ipotecaria e catastale del 3% e 1%).