Con la sentenza n. 34156/2019, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso promosso avverso la decisione della Corte d’Appello di Milano da parte del proprietario di un immobile, il quale era stato convenuto in giudizio da un conduttore con cui, in relazione a tale immobile, aveva stipulato un contratto di locazione. I giudici di merito di primo e secondo grado avevano dichiarato la nullità del suddetto contratto per registrazione tardiva, diversamente il ricorrente riteneva che la registrazione seppure avvenuta tardivamente, ne avesse sanato la nullità e che dunque i giudici di merito avessero mal interpretato l'art. 1, comma 346 della L. n. 311/2004 e l'art. 1418 c.c., violando altresì l'art. 13, comma 1, del d.lgs. 471/1997 in materia di ravvedimento sanante in caso di errori o omissioni nel versamento d'imposta nonché l'art. 10 comma 3 della I. 212/2000.
La Cassazione nella sua pronuncia, ha ricordato come la stessa Corte di legittimità, con la sentenza a Sezioni Unite n. 23601 del 9 ottobre 2017, abbia definitivamente risolto la controversa questione degli effetti sananti della registrazione tardiva del contratto di locazione, sancendo il principio di diritto secondo cui il contratto di locazione di immobili urbani, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente fin dal principio il canone realmente pattuito, e quindi esulando dalle ipotesi in cui ricorra il cosiddetto "accordo simulatorio", se non registrato nel termine, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della L. n. 311/2004. Tuttavia, la registrazione tardiva del contratto sana la nullità dello stesso ex tunc. E’ questo, infatti che emerge dall’art. 4 del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro), che, pur nel prevedere l'obbligo di registrazione del contratto di locazione nel termine di 30 giorni dalla sottoscrizione, ne ammette la sanatoria con registrazione tardiva, con applicazione delle relative sanzioni al contravventore, al quale, oltretutto, il sistema tributario consente il ricorso allo strumento del c.d. ravvedimento operoso (art. 13 d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472), che ai sensi dell'art. 10 dello Statuto del contribuente, in base al quale “le violazioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto” .
Secondo l’interpretazione che le Sezioni Unite n. 23601/2017 hanno dato alla novella dell'art. 13 della L. n. 431 del 1998, la disposizione non introduce un termine perentorio, in quanto il termine è fissato in capo al solo locatore ed è finalizzato a soddisfare la specifica possibilità per il conduttore di ottenere la conformazione del contratto (diversamente gravato da nullità perché non registrato entro il termine) al canone prefissato, come previsto dalla nuova disposizione.
Di conseguenza, l’eventuale ritardo con cui il locatore provvede alla registrazione, nei casi in cui il canone è quello realmente voluto dalle parti, è irrilevante ai fini della sanatoria del contratto diversamente nullo, proprio perché la registrazione tardiva non è illegittima e ad essa deve essere riconosciuto “l'effetto di sanare la nullità stabilita dal comma 346 della Finanziaria 2004, poiché, come chiarito dalla sentenza della Cassazione n. 23601 innanzi citata:
- sul piano morfologico, deve parlarsi di nullità per difetto di un coelemento di validità extranegoziale
- sul piano funzionale, di invalidità da inadempimento (dell’obbligo di registrazione)" (Cass. n. 23601/2017).