Chiarimenti delle Entrate: detrazione per interventi di ristrutturazione

Per individuare il perimetro oggettivo di applicazione della detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia, disciplinata dall’art. 16-bis del TUIR, deve sempre farsi riferimento ai chiarimenti forniti nella circolare n. 57/E del 1998 laddove, in relazione a ciascuna tipologia di intervento agevolato, viene fornita una elencazione esemplificativa dei lavori ammissibili.

In particolare, in riferimento alla distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria, che come noto assume rilievo con riferimento agli interventi effettuati su singole unità immobiliari, anche a seguito dell’entrata in vigore del D.Lgs. n. 222/2016 a rilevare sono esclusivamente le definizioni contenute nell’art. 3, primo comma, lettere a) e b) del D.P.R. n. 380/2001. Questo, in estrema sintesi, il chiarimento fornito dall’Agenzia delle entrate nella risposta ad interpello n. 383 del 16 settembre 2019, perfettamente in linea con la precedente risposta n. 287/2019.

La detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio 

L’art. 16-bis del TUIR prevede il riconoscimento di un beneficio fiscale, sotto forma di detrazione dall’Irpef, a fronte delle spese sostenute per interventi di manutenzione e di ristrutturazione su diverse tipologie di immobili, a cui corrispondono diversi interventi agevolabili.

Per le parti comuni di edificio residenziale ad essere agevolati sono gli interventi di cui alle lett. a), b), c), d), dell’art. 3, primo comma, del D.P.R. n. 380/2001, ovvero:

• manutenzione ordinaria: interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; tali interventi riguardano le opere di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti, di finitura degli edifici nonché tutti gli interventi necessari per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, con materiali e finiture analoghi a quelli esistenti;

esempi di interventi di manutenzione ordinaria

• manutenzione straordinaria, cioè le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari.

esempi di interventi di manutenzione straordinaria

• restauro e risanamento conservativo: interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
• ristrutturazione edilizia: interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Per le singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e relative pertinenze, sono agevolati invece i soli interventi di cui all’art. 3, primo comma, lett. b), c), d), del D.P.R. n. 380/2001, ovvero:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

E’ quindi evidente che la qualificazione nell’ambito della manutenzione ordinaria di un intervento eseguito sulla singola unità immobiliari residenziale non consente di fruire della detrazione d’imposta in relazione alle spese sostenute. 

L'ampliamento degli inteventi di edilizia libera

Con il D.Lgs. n. 222 del 2016 – rubricato “Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti”, emanato in attuazione della delega prevista dall’art. 5 della L. n. 124/2015 – è stato recentemente attuato un riordino complessivo dei titoli e degli atti legittimanti gli interventi edilizi.

Tale provvedimento, nel delineare i regimi abilitativi previsti in caso di realizzazione di interventi edilizi, opera una distinzione tra interventi realizzabili in regime di attività edilizia libera, senza quindi necessità di alcun titolo abilitativo, ed interventi in attività libera realizzabili, invece, a seguito di una comunicazione asseverata di inizio lavori (CILA).

Nel fare ciò il provvedimento, nell’ottica della semplificazione amministrativa, amplia in modo significativo la categoria degli interventi soggetti ad attività completamente libera, ora elencati nel D.M. 2 marzo 2018 al quale è allegato il Glossario Unico delle principali opere realizzabili in edilizia libera.

Tale tabella individua le principali opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo, nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.

Nella stessa troviamo l’elenco delle categorie di intervento che il D.P.R. n. 380/2001 ascrive all’edilizia libera; le principali opere considerate quali interventi di manutenzione ordinaria sono quelle di seguito indicate:

Come si può vedere, tra gli interventi che è ora possibile eseguire in regime giuridico di edilizia libera, qualificati come di “manutenzione ordinaria”, numerosi sono quelli che invece rientrano pacificamente tra quelli di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, primo comma, lett. b), del D.P.R. n. 380/2001; è il caso, ad esempio, degli interventi di rinnovamento e sostituzione dell’impianto igienico-sanitario, della sostituzione di serramenti ed infissi esterni, ecc.

Le ripercussioni sulla detrazione fiscale

L’ampliamento degli interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo quali effetti ha sulla detrazione per ristrutturazioni edilizie?

Questo dubbio è stato chiarito dall’Agenzia delle entrate nella risposta ad interpello n. 383 del 16 settembre 2019; seguendo una impostazione già adottata nella circolare n. 13/E del 2019 l’Agenzia delle entrate è dell’avviso che il riferimento normativo, ai fini della qualificazione di un intervento quale manutenzione ordinaria o straordinaria ai fini della fruizione della detrazione fiscale, sia sempre l’art. 3, primo comma, del D.P.R. n. 380/2001. In questo senso un intervento eseguito su singola unità immobiliare residenziale e qualificabile come di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, primo comma, lett. b), del citato D.P.R. n. 380/2001 dà comunque diritto a fruire, nel rispetto delle altre condizioni previste dalla norma, della detrazione prevista dall’art. 16-bis del TUIR anche se lo stesso può ora essere eseguito senza bisogno di alcun titolo abilitativo rientrando tra quelli qualificati come di “manutenzione ordinaria” nella tabella allegata al D.M. 2 agosto 2018.

Si ricorda in proposito che in tutti quei casi in cui la normativa edilizia applicabile non prevede alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati dalla normativa fiscale, è richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. n. 445 del 2000, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente (cfr. circolare n. 16/E del 1° giugno 2012, risposta 1.5).

Possibili sviluppi futuri

La situazione sin qui delineata potrebbe in futuro cambiare; l’Agenzia delle entrate ha difatti inoltrato al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti una apposita richiesta di parere volta a stabilire se le modifiche intervenute in materia edilizia abbiano ridisegnato anche il confine tra gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.