Le detrazioni prima casa, previste dall’art. 1 della Tariffa, part prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, trovano applicazione anche in riferimento ad immobili classificati come “collabenti”; a chiarirlo è stata l’Agenzia delle entrate nella risposta ad interpello n. 357 del 30 agosto 2019.
Il soggetto istante intende acquistare un immobile collabente classificato catastalmente in categoria F/2, composto da quattro trulli diroccati con annesso pollaio e deposito, per poi provvedere alla ristrutturazione dello stesso entro 18 mesi dall’acquisto per poi adibirlo ad abitazione principale.
L’aliquota agevolata dell’imposta di registro del 2% si applica però a condizione che oggetto del trasferimento sia un fabbricato a destinazione abitativa o quantomeno “strutturalmente concepito per uso abitativo” (cfr. circolare n. 35/E del 12 agosto 2005), mentre nella categoria catastale F/2 sono classificati i fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio.
Considerato che quella in categoria F/2 è una classificazione “durevole” e non transitoria del bene immobile – che si concretizza in una inidoneità assoluta ed oggettiva all’utilizzo abitativo dello stesso – e che con le agevolazioni “prima casa” il legislatore intende agevolare non già progetti futuri quanto piuttosto l’attuale e concreta utilizzazione dell’immobile acquistato come propria abitazione, ad avviso dell’Agenzia delle entrate l’acquisto dell’immobile non può fruire delle agevolazioni prima casa, non potendo neanche essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione.
A supporto di tali conclusioni viene riportato un passaggio dell’ordinanza n. 7653 del 2018 della Corte di Cassazione, in cui è stato stabilito che “gli immobili censiti nella categoria «F2 – unità collabenti» - non rientrerebbero nella definizione di fabbricato… il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile, che da allora è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504 del 1992: Cass. 19 luglio 2017, n. 23801);… solo in tempi recenti si è consolidata una specifica giurisprudenza di legittimità sulle unità collabenti, per le quali si è appunto esclusa la tassazione sia del fabbricato perché improduttivo di reddito, sia dell'area d'insistenza perché già edificata (Cass. 30 ottobre 2017 n.25774, Cass. 19 luglio 2017, n. 23801, Cass. 19 luglio 2017, n. 17815)”.