Tribunale di Roma, quinta sezione civile, sentenza n. 3279/2026 del 3 marzo 2026: il fatto
La controversia nasce dall’impugnazione, proposta da due condomini, di alcune deliberazioni assunte dall’assemblea di un Condominio sito in Roma in data 18 ottobre 2023, con riferimento a due punti dell’ordine del giorno. Gli attori lamentavano, in sintesi, carenze documentali, difetto di chiarezza dei bilanci e ulteriori profili di invalidità della deliberazione assembleare, mentre il Condominio convenuto eccepiva, tra l’altro, la decadenza dall’impugnazione ai sensi dell’art. 1137 c.c. e contestava nel merito tutte le doglianze.
Nel corso del giudizio assumeva particolare rilievo il rapporto tra il contenuto dell’istanza di mediazione e i motivi poi articolati nell’atto di citazione. Dalla sentenza emerge, infatti, che nella domanda di mediazione le ragioni dell’impugnazione delle delibere erano state ricondotte alla mancata documentazione e alla mancata chiarezza, mentre nell’atto introduttivo gli attori avevano prospettato anche un distinto profilo concernente il vizio di costituzione dell’assemblea, in riferimento all’art. 40 del regolamento condominiale. A tali censure si affiancavano ulteriori doglianze relative alla documentazione trasmessa in vista dell’assemblea, all’intelligibilità delle poste di bilancio, all’asserito utilizzo del conto corrente personale dell’amministratore per operazioni del condominio e alla mancanza della nota sintetica esplicativa del rendiconto.
Osservazioni
La sentenza si colloca in un crinale molto delicato del contenzioso condominiale, quello in cui la mediazione obbligatoria cessa di essere percepita come adempimento preliminare e torna ad assumere la sua reale funzione di sede anticipata di confronto sul nucleo effettivo della lite. Il Tribunale di Roma muove da un dato normativo preciso, poiché l’art. 4, comma 2, del d.lgs. n. 28/2010 richiede che l’istanza di mediazione indichi organismo, parti, oggetto e ragioni della pretesa. La motivazione chiarisce che questa formula, pur interna a un procedimento deformalizzato, esige la prospettazione ...