Gentile utente ti informiamo che questo sito utilizza cookie di profilazione di terze parti. Se decidi di continuare la navigazione accetti l'uso dei cookie.
x Chiudi
Consulenza.it - L'informazione integrata per professionisti e aziende
Consulenza Buffetti - il portale dei professionisti e delle aziende
Ricerca avanzata

Articolo

Condominio

Cessione di un’unità immobiliare e riparto delle spese condominiali

Con la sentenza  n. 24236 del 30 agosto 2025, la Cassazione ha ribadito quali sono i criteri per il riparto delle spese condominiali nel caso di alienazione di un’unità immobiliare posta all’interno di un condominio, distinguendo la disciplina a seconda che si guardi ai rapporti interni o a quelli esterni. In particolare, per le spese aventi ad oggetto lavori straordinari (nel caso di specie, la sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento centralizzato), è responsabile colui che rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l’assemblea ha deliberato tale spesa. Pertanto, in caso di successiva alienazione, nei rapporti esterni l’acquirente è tenuto in solido con il venditore, ma lo stesso, nei rapporti interni, qualora fosse tenuto a pagare, avrebbe diritto a rivalersi sul dante causa. Per gli oneri condominiali, invece, la responsabilità in solido sussiste solo per quelli maturati nei due anni antecedenti alla cessione, con diritto di rivalsa sul venditore nel caso in cui vengano pagati dal compratore. Quest’ultimo, infine, è l’unico responsabile per gli oneri maturati dopo l’acquisto dell’immobile.

 1. I fatti di causa e i motivi di ricorso

Il caso sottoposto all’attenzione della Corte ruota attorno al tema del corretto riparto delle spese condominiali tra venditore e acquirente di una unità immobiliare. In particolare, l’acquirente lamentava di essere stato obbligato a pagare alcune somme che risultavano ancora dovute dai venditori, composte da oneri condominiali non versati e spese straordinarie per la sostituzione della caldaia del sistema di riscaldamento centralizzato.

Il Tribunale, nell’accogliere la domanda di parte acquirente, condannava i venditori-convenuti in solido tra loro a restituire quanto pagato dall’attore al condominio.

Anche i Giudici di secondo grado confermavano, sostanzialmente, la pronuncia di prime cure, osservando che, quanto agli oneri condominiali non versati, l’art. 63 disp. att. c.p.c. nella versione anteriore alla legge n. 220 del 2012, poneva le spese condominiali per l’anno in corso e per quello antecedente alla cessione in capo al venditore e al compratore in solido, con possibilità per quest’ultimo di esperire azione di rivalsa nei confronti del primo; quanto, invece, alle spese straordinarie, occorre verificare chi erano i condòmini al momento in cui l’assemblea ha deliberato la spesa. Infine, la Corte rigettava la richiesta di compensazione giudiziale con un preteso credito da risarcimento del danno da infiltrazioni, per difetto di prova, non reputando a tal fine sufficiente la scrittura privata prodotta in giudizio. La Corte d’Appello, dunque, accoglieva solo parzialmente il gravame proposto, reputandolo fondato esclusivamente nella parte in cui censurava il fatto che il Tribunale non avesse considerato che, tra i venditori dell’appartamento, l’obbligazione ha carattere parziario, ai sensi dell’art. 1299 c.c., e non solidale.

Parte venditrice ricorreva in Cassazione con tre motivi di ricorso:

  1. in ordine alla compensazione, riteneva che potesse operare la compensazione giudiziale, non ostandovi la mancanza di ...