Il “vecchio” e il “nuovo” art. 1118 c.c.
Il testo originario dell’art. 1118, comma 2 c.c. disponeva che il condomino non potesse sottrarsi al contributo nelle spese per la conservazione delle parti comuni rinunciando al diritto di proprietà sulle stesse.
La norma introduceva una regola “opposta” rispetto a quella dettata dall’art. 1104 c.c. in tema di comunione ordinaria, che invece ammette la rinuncia del partecipante al suo diritto come condizione per l’esonero dal pagamento delle spese necessarie alla conservazione e al godimento della cosa comune.
Si parla al riguardo di “rinuncia liberatoria”, giacché a tale atto consegue non solo l’effetto dismissivo del diritto reale, ma anche quello estintivo dell’obbligazione relativa al pagamento delle spese già deliberate per la conservazione e il godimento della cosa comune.
Come recentemente ricordato dalle Sezioni Unite, tale fattispecie si caratterizza per il perseguimento di una funzione che va oltre l’abdicazione e consiste nella liberazione da un’obbligazione connessa alla cosa, la quale deve essere adempiuta dal titolare del diritto che viene dismesso (cfr. Cass. S.U. 11 agosto 2025, n. 23093).
La diversità delle discipline trova una giustificazione nella natura dei due istituti: mentre nella comunione ordinaria la quota rappresenta la misura della partecipazione di ciascuno alla titolarità dell’unico bene, nel condominio negli edifici la quota di comproprietà delle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che appartiene al singolo e funzionale a soddisfare le esigenze dei condomini.
Dunque, nella comunione ordinaria, il comunista che intende evitare il pagamento delle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune può cedere la propria quota a terzi o a uno degli altri comunisti, oppure rinunciare alla propria porzione del bene.
Nel primo caso, la dismissione del diritto comporta il ...