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Condominio

Il vizio di eccesso di potere delle delibere dell’assemblea condominiale

Con la sentenza 30 giugno 2025, n. 6594, il Tribunale ordinario di Napoli si è pronunciato su un’azione di impugnativa di delibera dell’assemblea condominiale facendo impiego dello strumento sindacatorio – di matrice essenzialmente pretoria – dell’eccesso di potere. In particolare, la pronuncia ha ritenuto nulla una delibera con la quale l’assemblea aveva conferito incarico a un tecnico di accedere ad aree di proprietà esclusiva di una dei condomini, onde accertare la realizzazione di opere in spregio alle disposizioni urbanistiche applicabili, in quanto viziata da eccesso di potere, per non avere l’assemblea menzionato le ragioni per cui vi sarebbe un interesse del Condominio allo svolgimento di simili verifiche, comprimendo ingiustificatamente lo ius excludendi alios  derivante dal diritto di proprietà, senza che sia emerso un correlativo interesse apprezzabile all’accesso.

Svolte brevi premesse in ordine al caso di specie, ci si concentrerà sulla categoria dell’eccesso di potere in ambito condominiale.

1. Il caso e la sua decisione.

Prima di analizzare le questioni poste dalla sentenza, risulta indispensabile procedere con alcuni cenni alla concreta fattispecie occorsa, nei limiti di quanto funzionale a meglio inquadrare la tematica del sindacato per eccesso di potere delle delibere di assemblea condominiale.

La lite sorge per effetto dell’impugnativa spiegata da una condomina rispetto al deliberato assembleare con il quale il Condominio aveva espresso la volontà di nominare un tecnico per accertare la legittimità urbanistica di un manufatto che sarebbe stato realizzato dalla condomina sull’unità di sua proprietà esclusiva, stabilendo il compenso a lui spettante e riservandosi, in caso di opposizione all’accesso, di adottare le iniziative giudiziarie ritenute opportune.

A motivo dell’impugnazione, la condomina aveva lamentato la scarsa chiarezza della formulazione dell’ordine del giorno, ciò incidendo sul suo diritto alla corretta informazione in ordine all’oggetto della futura deliberazione, nonché la lesione dei propri diritti di proprietà esclusiva, non essendo stati indicati i motivi che avrebbero reso legittimo l’accesso del tecnico incaricato nella sua unità, nonché l’eccesso di potere della delibera.

Il Condominio, costituitosi in giudizio, aveva replicato evidenziando che la convocazione era chiara nel prefigurare l’oggetto della futura deliberazione, che il manufatto era visibile dalla facciata condominiale e che, dunque, vi era interesse ad accertarne l’illegittimità urbanistica in quanto ciò avrebbe potuto condizionare la possibilità per il Condominio di godere dei vantaggi fiscali di eventuali lavori condominiali da eseguire con le detrazioni previste per i lavori di ristrutturazione.

Il Tribunale partenopeo, dopo aver rigettato le eccezioni sollevate dal Condominio in ordine alla procedibilità della domanda, è addivenuto all’esame del merito della questione, sopra compendiata, premettendo un richiamo al noto orientamento delle Sezioni Unite in ordine alla distinzione tra delibere nulle e annullabili.

Viene ...