Capita di leggere nei repertori di giurisprudenza che non sia ammissibile l’usucapione di parti comuni dell’edificio condominiale in favore di uno o di alcuni dei partecipanti al condominio, come anche di terzi ad esso estranei, ove si tratti di beni che sono funzionalmente ‹‹utili›› a tutti.
Il novero delle parti dell’edificio sottratte alla possibilità dell’usucapione dovrebbe pertanto coincidere con l’elenco fatto nel numero 1) dell’art. 1117 del codice civile: le cose, cioè, ‹‹necessarie all’uso comune››, ovvero il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
E’ indicativa di questa interpretazione, ad esempio, Cass. 25 ottobre 1968, n. 3544, secondo la quale, fatta la premessa generale che il condomino può usucapire la proprietà di parti comuni dell'edificio, a condizione che il suo godimento, per il tempo sufficiente a prescrivere, sia esclusivo, in maniera che rimanga eliso qualsiasi uso comune da parte degli altri condomini, ciò non può tuttavia verificarsi in ordine al tetto ed ai lastrici solari, per i quali sarebbero concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di tali cose alla copertura ed alla protezione del fabbricato.
In senso esplicitamente contrario a questo orientamento si è espressa Cass. 21 maggio 2020, n. 9380, che ha desunto dall’art. 1126 cod. civ. la sicura ammissibilità di lastrici di copertura di proprietà esclusiva che pur svolgono la funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti, con conseguente configurabilità dell’acquisto anche mediante usucapione di tali beni.
Ora, sembra evidente che, poiché tutti i beni contemplati dall’art. 1117 cod. civ. sono ‹‹oggetto di proprietà comune … se ...