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Condominio

Vendita dell’unità immobiliare e manutenzione ordinata dalla pubblica autorità

Il contributo esamina la sentenza della Corte di cassazione del 28 marzo 2025, n. 8255, con cui è stato ribadito il consolidato principio secondo il quale, al fine di individuare il soggetto obbligato al pagamento in ipotesi di alienazione di un immobile facente parte dell’edificio condominiale, deve farsi riferimento non al momento in cui sia insorta o sia comunque stata valutata la necessità di procedere alla manutenzione, ma alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c.

La nota si sofferma, inoltre, sulla peculiare questione relativa ai rapporti tra il provvedimento emesso dalla pubblica autorità, prescrittivo di opere relative all’edificio condominiale, la delibera assembleare relativa ai lavori di manutenzione straordinaria ed il momento genetico dell’obbligazione di contribuzione agli oneri relativi a tali opere.

 

Cassazione civile, Sez. II, sentenza del 28 marzo 2025, n. 8255

IL CASO E LE SOLUZIONI GIURIDICHE

La seconda sezione civile della Corte di cassazione con la sentenza n. 8255 del 2025 ha nuovamente affrontato la questione relativa all’obbligo di contribuzione delle spese per la manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale, nei rapporti tra alienante ed acquirente di una unità immobiliare.

La peculiare vicenda esaminata riguarda l’identificazione della genesi dell’obbligazione, resa incerta dall’esistenza di due distinte delibere assembleari, di cui una antecedente (18.11.2007) ed una successiva (18.7.2010) all’atto di acquisto dell’immobile, e di un’ordinanza sindacale del 2.3.2007, con cui era stata prescritta la realizzazione di specifiche opere di manutenzione straordinaria.  

Il Tribunale di Napoli aveva ritenuto che la delibera del condominio definitiva per l’esecuzione dei lavori fosse quella del 18.7.2010, dunque determinante per l’insorgere dell’obbligo di corrispondere i relativi oneri; ciò in quanto la precedente delibera era connotata da un carattere meramente preparatorio od interlocutorio, dunque non vincolante e definitivo.

La Corte d’Appello di Napoli, in riforma della sentenza di primo grado, aveva invece reputato dirimenti le circostanze per cui la delibera del 18.11.2007 era stata adottata a seguito della espressa lettura del contenuto dell’ordinanza del Sindaco di San Mauro Cilento, resa in data 2.3.2005, ed era stata approvata l’esecuzione dei lavori come presentati nel preventivo sommario dal professionista all’uopo incaricato, con contestuale autorizzazione del progetto esecutivo delle opere. In sostanza, la Corte d’Appello aveva posto in rilievo che ...