La giurisprudenza ha avuto modo di occuparsi varie volte della opponibilità ai terzi acquirenti del negozio con il quale un condomino (solitamente il costruttore) successivamente alla costituzione del condominio, imprime ad un immobile di sua proprietà esclusiva il vincolo di destinazione ad alloggio del portiere.
Nel caso affrontato da Cassazione Civile, Sezione III, 12 novembre 2024 n. 29199 il costruttore dell’edificio aveva adibito un immobile di sua proprietà ad alloggio del portiere concedendolo in godimento al Condominio mediante un contratto di locazione risalente al 1968, contratto che era stato menzionato anche nel regolamento di condominio.
L’immobile, durante gli anni decorsi dalla data della stipulazione del contratto di locazione, era sempre stato adibito ad alloggio del portiere e nel 2008 era stato acquistato da un terzo a seguito di vendita forzata.
L’acquirente aveva intimato sfratto per finita locazione ed il Condominio si era opposto sostenendo che il vincolo di destinazione imposto dall’originario proprietario fosse a lui opponibile essendo menzionato nel regolamento che era stato trascritto.
Instauratasi la causa, il Tribunale aveva accolto la domanda di rilascio dell’immobile proposta dall’acquirente rilevando che sull’immobile gravasse un vincolo di destinazione configurante una obbligazione “propter rem” trasmissibile ai futuri aventi causa dell’originario proprietario ed a loro opponibile fino a che non fosse cessata la destinazione, che nella fattispecie non era accaduto non risultando che nel frattempo il servizio di portierato fosse stato soppresso.
Anche la Corte di Appello aveva confermato tale decisione, richiamando l’orientamento della Suprema Corte (Cass. n. 11068 del 24/10/1995) secondo il quale, le parti comuni indicate al n. 2 dell'art. 1117 c.c. - che, al pari di quelle indicate ai nn. 1) e 3) dello stesso articolo, sono oggetto di proprietà comune solo se il contrario non risulta dal titolo, ...