Gli ordinamenti giuridici moderni regolano in modi sostanzialmente coincidenti i fenomeni di contitolarità dei diritti, in particolare della comunione di proprietà o di altri diritti reali, dedicando discipline specifiche a ipotesi che in età romana non avevano acquisito l’importanza economica e sociale che hanno oggi. Ne costituisce un esempio il condominio negli edifici tra proprietari di singoli appartamenti siti nello stesso immobile, che usufruiscono di beni e servizi in comune, che ha conosciuto un certo sviluppo in tempi decisamente più recenti, tanto che solo con le Codificazioni ottocentesche gli ordinamenti hanno disciplinato in modo organico questa forma particolare di comunione.
Nell’esperienza italiana la prima forma di regolamentazione si deve al Codice civile del 1942, perché il Codice del 1865 dedicava al condominio poche disposizioni (artt. 562-564), tra le norme relative alle servitù stabilite dalla legge. Questa collocazione ha fatto sorgere alcune teorie in ordine all’inquadramento del diritto dei condomini sulle parti comuni, ora considerati delle servitù, ora delle forme di limitazione legale alla proprietà. L’elaborazione dottrinale e giurisprudenziale successiva, legata alla proliferazione dei condomini come soluzioni abitative, ha indotto un ripensamento dei rapporti tra i singoli condomini e le parti comuni dell’edificio, che ha portato alla disciplina oggi contenuta negli artt. 1117 ss. c.c. e alla ricomprensione del condominio tra le forme di contitolarità dei diritti reali.
Per comprendere la genesi romanistica dell’odierna disciplina, dunque, occorre rifarsi al regime generale della “communio” o “condominum”, cioè delle forme di comproprietà.
Nell’esperienza romana il fenomeno della contitolarità nasce nella successione ereditaria, con l’antico condominio indiviso o “consortium ercto non cito”, che si formava automaticamente sull’eredità tra gli eredi propri alla morte del “pater familias” – anche se nelle fonti antiche vi è traccia di forme di “consortium” tra estranei (come riporta Gaio in “Gai ...