Il caso esaminato e la decisione del Tribunale
La vicenda trae origine dalla domanda giudiziale di due condomini di uno stabile fiorentino che assumevano illegittima l’attività turistica esercitata da una società proprietaria di due appartamenti (siti nello stesso stabile) per violazione della clausola regolamentare condominiale, che vietata l’esercizio di locazioni turistiche, con conseguente domanda di risarcimento dei danni per il deprezzamento di valore degli immobili di loro proprietà esclusiva e per la compromissione del decoro, della tranquillità e della sicurezza dei condomini all’interno dell’edificio, stante l’incontrollato afflusso di persone estranee all’interno dei luoghi comuni.
Costituitasi in giudizio, la convenuta eccepiva, in via preliminare, il difetto di legittimazione passiva, non avendo la proprietà esclusiva dei beni dedotti in causa, cui è conseguita la chiamata in causa della società, effettiva proprietaria degli immobili; quest’ultima, regolarmente costituita, eccepiva che il regolamento di condominio non vietava l’esercizio di attività di B&B né tanto meno una forma di locazione breve poteva essere equiparata (o equiparabile) ad una attività alberghiera; sottolineava, comunque, la natura assembleare del regolamento condominiale e la conseguente impossibilità per esso di porre limiti alle proprietà private dei singoli condomini; deduceva, infine l’insussistenza dei denunciati danni.
Il Tribunale di Firenze, con la sentenza in esame, attribuisce all’attività esercitata negli immobili di proprietà esclusiva natura “para-alberghiera”, evidenziando che si tratta di un’attività diretta a soddisfare esigenze di carattere temporaneo e limitato di soggiorni fuori dei luoghi di residenza con l’offerta di servizi aggiuntivi, quali, ad esempio, il corredo di biancheria e asciugamani da bagno, l’aria condizionata, il riscaldamento, le pulizie (sul punto, ex multis, Cass. civ., sez. II, 8 novembre 2010, n. 22665; Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 2002, n. 17167; Cass. 18 maggio 1993 n. 5632; Cass. civ., sez. III, ...