Il fatto.
Il locatore domanda in giudizio la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, consistito nell’aver inadempiuto al regolamento di Condominio, accettato dallo stesso conduttore con la sottoscrizione del contratto di locazione.
Il Tribunale di Bergamo accoglie la domanda, motivando in merito alla gravità dell’inadempimento.
La figura del conduttore nel Condominio
Il conduttore di un’unità abitativa sita in Condominio, essendo titolare sul bene immobile di un diritto reale di godimento, non è un condòmino. Difatti, i condòmini sono solo coloro che risultino, dai registri immobiliari, titolari di diritti reali su unità site nello stabile condominiale (art. 1118 cod. civ. e Cass. civ. Sez. Un. n. 5035/2002).
Siccome il conduttore non è un condòmino, egli – di regola – non deve essere convocato all’assemblea condominiale, con conseguente carenza di legittimazione ad impugnare le delibere assunte in seno all’assemblea (Cass. civ. n. 15222 del 2023). Di conseguenza, qualora una delibera condominiale pregiudichi i suoi diritti di godimento sull’immobile, egli potrà esclusivamente avvalersi delle tutele, interne al rapporto locatizio, di cui agli art. 1585 e 1586 cod. civ., oppure potrà spiegare intervento adesivo dipendente nell’ambito del giudizio di impugnazione della delibera assembleare intrapreso dal locatore-condòmino, ma non potrà, in prima persona, impugnare il deliberato.
L’unica eccezione a tale sistema regolamentare è costituita dalle ipotesi in cui si deliberi in merito ai servizi di riscaldamento e raffreddamento o, comunque, in generale, in merito al godimento dei servizi comuni, perché, in tali casi, ai sensi dell’art. 10, comma 1, legge n. 27 luglio 1978, n. 392, il conduttore deve essere convocato all’assemblea condominiale e, di conseguenza, è anche legittimato ad impugnare la delibera condominiale, siccome la legge gli attribuisce diritto ...