1. Il fatto
Un Condominio chiedeva e otteneva l’emissione di decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali nei confronti di una condomina s.r.l.; avverso il provvedimento del Giudice di Pace di Parma la società esperiva vittoriosamente opposizione.
L’accoglimento dell’opposizione si fondava sulla nullità della delibera assembleare che aveva ripartito a maggioranza le spese anche a carico delle unità immobiliari ancora invendute, in violazione della clausola sottoscritta da tutti i condòmini nei loro rogiti di acquisto: tale clausola, in particolare, stabiliva che “in relazione alle unità immobiliari non alienate dalla società venditrice, si precisa che dette unità immobiliari non parteciperanno alle spese di gestione condominiale fino al momento in cui non verranno alienate; pertanto, dette unità immobiliari parteciperanno alle spese di gestione condominiale direttamente con i nuovi acquirenti”. Il Tribunale, da un lato, escludeva l’applicabilità del Codice del Consumo (entrato in vigore successivamente alla stipulazione dei rogiti dei condòmini) e, dall’altro, precisava che, comunque, le clausole inserite in un contratto stipulato per atto pubblico non possono, anche laddove si conformino alle condizioni poste da uno dei contraenti (nella fattispecie, dalla s.r.l.), considerarsi “predisposte” dal contraente stesso ai sensi dell’art. 1341 c.c. e dunque, pure se vessatorie, non necessitano di specifica approvazione.
Avverso la pronuncia del Tribunale di Parma proponeva ricorso alcuni condòmini.
2. Il regolamento del Condominio
La pronuncia offre il destro per approfondire, in primo luogo, quella particolare figura rappresentata dal regolamento condominiale.
Preliminarmente, occorre distinguere i regolamenti di condominio di matrice assembleare da quelli di matrice contrattuale (sul punto, cfr. P. Scalettaris, Le clausole di natura contrattuale del regolamento di Condominio, in Immobili e proprietà, 2023, 8-9, p. 479).
Il regolamento di origine contrattuale ...