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Fondo cassa per ripartire tra i condomini “virtuosi” i debiti dei morosi: una delibera senza (più) presupposti

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Condominio

Fondo cassa per ripartire tra i condomini “virtuosi” i debiti dei morosi: una delibera senza (più) presupposti

mercoledì, 27 dicembre 2023

È frequente, nella prassi, la convocazione dell’assemblea per deliberare l’approvazione di un fondo cassa con cui l’amministratore possa gestire, nei confronti dei terzi ed attraverso la provvista così raccolta tra i condomini in regola con i pagamenti, la morosità degli altri, fatti salvi i successivi conguagli. Resta però un dubbio: si tratta effettivamente di materia di competenza assembleare?

Scritto da: Chiesi Gian Andrea

1. Il principio affermato da Trib. Messina, 16 novembre 2023

Con sentenza del 16 novembre 2023, n. 2136 il Tribunale di Messina, pur pronunciandosi ai soli fini della soccombenza virtuale ed investito della questione concernente le maggioranze all’uopo necessarie, ha affermato che, “a seguito della riforma del condominio, è necessaria la decisione unanime dell’assemblea per ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, con la costituzione di un apposito fondo (Trib. Milano sez. III, sentenza del 18.09.2017; Tri. Roma, sentenza n. 10787 del 29.05.2018)”.

2. I precedenti

La questione non è certo nuova e affonda le proprie radici in un lontano arresto degli anni ’70 del secolo scorso (Cass., 21.19.1975, n. 3463) ove, chiarito in via preliminare che, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123 c.c., con la conseguenza che non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, veniva al contempo sostenuto che nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi, al contrario, consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo-cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva, con conseguente insorgenza, in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi, dell'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato ...

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