Il fatto.
Con riferimento alla prima controversia, un condòmino, premesso di essere proprietario di una unità immobiliare posta al quarto piano di un edificio condominiale, agisce in giudizio chiedendo di accertare il suo diritto di utilizzare l’ascensore, previsto dall’art. 8 del regolamento condominiale. La Corte di appello, con conferma della Corte di Cassazione, accoglie la domanda dell’attore, qualificando il diritto di uso dell’ascensore come diritto di servitù costituito tramite il regolamento condominiale predisposto dall’unico originario proprietario ed accettato dai successivi acquirenti delle unità immobiliari e, dunque, ritenendo tale diritto opponibile anche alla convenuta (in primo grado), per avere quest’ultima accettato, a sua volta, il regolamento condominiale nell’atto di acquisto dell’immobile di sua proprietà.
Nel secondo giudizio, alcuni condòmini invocano la nullità di una delibera assembleare assumendo che l’obbligo di revisione delle tabelle millesimali, previsto dall’art. 29 del regolamento condominiale, avesse natura contrattuale, sicché la relativa modifica avrebbe dovuto essere approvata all’unanimità. La Corte di Appello, con conferma della Corte di Cassazione, rigetta la domanda di nullità della delibera, ritenendo valida l’approvazione della modifica adottata a maggioranza dei condòmini, sul presupposto che l’atto di approvazione delle tabelle rientra nella categoria dei negozi di accertamento.
L’inquadramento dogmatico del regolamento di Condominio.
E’ principio consolidato quello secondo cui le clausole del regolamento condominiale possono avere sia natura regolamentare sia natura contrattuale.
Tale distinzione si trae dall’interpretazione congiunta dei commi 1 e 4 dell’art. 1138 c.c.: il comma 1 disciplina il regolamento di Condominio in senso proprio e stabilisce che esso contiene norme aventi efficacia meramente obbligatoria perché inerenti ad aspetti puramente gestionali, quali l’uso delle cose comuni, il riparto delle spese, la tutela del decoro e le norme di amministrazione; invece, il comma 4, nel ...