Una non recente decisione, passata inosservata ai commentatori, ma destinata a creare problemi agli amministratori di condominio, ha affermato che il proprietario dell’appartamento su due livelli, che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore goda della funzione di copertura, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico solare, ai sensi dell’art. 1126 c.c., per un terzo quale utente esclusivo del terrazzo e per due terzi in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico (Cass. 2 gennaio 2014 n. 1451).
Il primo problema che tale decisione pone è quello della ammissibilità (prima ancora della sua individuazione) di un “valore millesimale” della porzione non autonoma dell’appartamento al piano inferiore non situata nella proiezione verticale del lastrico solare.
L’art. 68 disp. att. c.c., infatti, prevede che il “valore millesimale” è riferito alla (intera) unità immobiliare in proprietà esclusiva ed è dato dal rapporto tra il valore della stessa e quello dell’intero edificio.
Nel caso deciso dalla S.C. è stata confermata la decisione di merito secondo la quale “il riparto si sarebbe dovuto effettuare … escludendo la parte superiore dell'appartamento dell'attore e all'uopo mediante un semplice calcolo matematico ragguagliato alla relativa superficie e decurtando una quota rappresentativa dai millesimi di appartenenza e accollandola agli altri condomini, oppure con altro equivalente criterio” (non specificato).
Si tratta di una soluzione che si potrebbe anche ritenere equa, ma è dubbio che sia conforme a diritto.
E’ da escludere, infatti, che l’assemblea possa introdurre temperamenti, sia pure dettati dall’equità, ai criteri legale di ripartizione delle spese, a meno di non voler ritenere che l’art. 1126 c.c., pur tacendo sul punto, consenta la formazione di tabelle millesimali ad hoc nel caso in cui un appartamento non si trovi ...