Gentile utente ti informiamo che questo sito utilizza cookie di profilazione di terze parti. Se decidi di continuare la navigazione accetti l'uso dei cookie.
x Chiudi
Consulenza.it - L'informazione integrata per professionisti e aziende
Consulenza Buffetti - il portale dei professionisti e delle aziende
Ricerca avanzata

Articolo

Condominio

Il contratto tipico di amministrazione condominiale e l’applicabilità delle norme sul mandato

 

Secondo la sentenza del Tribunale di Roma, Sezione V civile, del 7 luglio 2022, n. 10842, in tema di condominio negli edifici, il rapporto fra il Condominio ed il suo amministratore va ricondotto nell’ambito del contratto di mandato e l’azione promossa dal primo contro il secondo, e diretta a far valere la responsabilità per aver omesso una condotta dovuta in adempimento delle sue competenze, va qualificata come azione di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale all’obbligo dell’amministratore di eseguire diligentemente il mandato conferitogli a norma dell’art. 1710 cod. civ. Tuttavia, la responsabilità dell’amministratore di condominio (ed i conseguenti obblighi risarcitori), alla stregua di quella del professionista, non può affermarsi per il solo fatto del suo non corretto adempimento dell’attività, occorrendo verificare se il danno lamentato sia riconducibile alla condotta del primo, se un danno vi sia stato effettivamente e, infine, se, ove questi avesse tenuto il comportamento dovuto, il condominio avrebbe evitato il pregiudizio lamentato, difettando, altrimenti, la prova del necessario nesso eziologico tra la condotta del professionista ed il risultato derivatone (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio in cui il Condominio attore aveva lamentato la sussistenza di gravi inadempienze della convenuta società amministratrice, già revocata dall’incarico, e, in particolare, l’omessa comunicazione della notifica di un decreto ingiuntivo emesso per il mancato pagamento di somme dovute in esecuzione di un contratto di appalto di lavori di manutenzione straordinaria e rimaste insolute, il giudice adito, pur ritenendo illegittima la condotta tenuta, a nulla rilevando che la convenuta medesima avesse successivamente informato l’assemblea di una seconda notifica, essendo tale informazione pervenuta ai condomini in un tempo non utile per approntare una tempestiva opposizione, ha ritenuto fondata l’eccezione di genericità della pretesa risarcitoria attorea sollevata dalla convenuta, respingendo di conseguenza la domanda di risarcimento danni).

Scritto da: Cice Giovanna

Il fatto

Un Condominio agisce nei confronti del proprio amministratore per ottenere il risarcimento dei danni, lamentando non di aver potuto proporre opposizione avverso un decreto ingiuntivo poiché mai comunicato dall’amministratore all’assemblea. 

Il Tribunale di Roma, qualificata la responsabilità dell’amministratore di condominio “alla stregua di quella di un professionista” e l’azione proposta come “come azione di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale dell’obbligo dell’amministratore di eseguire diligentemente il mandato conferitogli a norma dell’art. 1710 c.c.”, pur considerando la condotta dell’amministratore illegittima per violazione dell’obbligo sancito dall’art. 1131 c.c., rigetta la domanda attorea per non avere il Condominio esattamente allegato il danno subito.

L’inquadramento giuridico del rapporto fra i condomini e l’amministratore: tra tipicità ed atipicità

La sentenza in commento mostra interessanti profili in punto di qualificazione del rapporto tra amministratore e condòmini, principalmente nella parte in cui da un lato, qualifica la condotta dell’amministratore di condominio alla stregua di quella di un professionista e dall’altro, invece, riconduce il suo inadempimento nell’alveo dell’art. 1710 c.c., norma secondo cui il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia. 

Il richiamo all’art. 1710 c.c., per un verso, e l’evocazione della qualità di professionista, per altro verso, risentono delle difficoltà di inquadramento dogmatico che hanno, da sempre, riguardato il rapporto tra amministratore e condòmini e che hanno condotto la dottrina e la giurisprudenza a coltivare tesi divergenti. 

L’orientamento risalente e prevalente della giurisprudenza di legittimità inquadra il vincolo giuridico tra l’amministratore ed i suoi condòmini nell’ambito del contratto di mandato. Si ritiene, infatti, che, non esistendo il Condominio come ente di diritto autonomo, non può configurarsi un rapporto, in termini di rapporto organico, tra ente-condominio (siccome ...