1§. Gli “oneri accessori” alla locazione immobiliare: natura e inquadramento normativo.
In materia di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, l’art. 9 della Legge sul c.d. equo canone (L. n. 392/1978) - rimasto fermo anche dopo l’entrata in vigore della nuova disciplina dettata dalla L. n. 431/1998 – elenca una serie di servizi, tra quali annovera la pulizia delle parti comuni, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria, lo spurgo dei pozzi neri e latrine, la portineria (nella misura del 90%) e, più in generale, la “fornitura di altri servizi comuni”, le cui spese sono interamente a carico del conduttore.
Sebbene la rubrica della norma, che qualifica tali costi come “oneri accessori”, fu intesa, dai primi commentatori e dalla più risalente giurisprudenza, come volontà di trattarli distintamente e secondariamente dal canone dovuto per la disponibilità dell’unità immobiliare, ben presto le difficili implicazioni che una tale teoria comportava si sono scontrate con la prassi contrattuale, la quale ha disvelato l’essenzialità degli oneri accessori quale momento determinante in cui si realizza la causa del contratto locativo. Si è così, ad esempio, ammesso il ricorso del locatore alla procedura di sfratto per morosità, al di là della dizione letterale dell'art. 658 c.p.c., anche nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori della locazione: e ciò – recuperando le parole della Corte Costituzionale – “considerando che questi, ormai, sono divenuti parte essenziale nel quadro sinallagmatico del contratto e, come tali, parificati, nel trattamento processuale, al canone di locazione” (Corte Cost., 31/03/1988, n. 377).
Sebbene, di regola, il conduttore resti “estraneo” alle vicende condominiali che concernono i servizi e gli impianti comuni, rimanendo nell’autonomia privata delle parti pattuire specificamente anche di tali profili, ulteriori al canone, inerenti ...