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Condominio

I poteri di gestione condominiale in caso di sequestro preventivo penale dell’intero edificio

Con l’ordinanza n. 23255 del 2021, la Corte di cassazione chiarisce che il sequestro preventivo penale avente ad oggetto le unità immobiliari di proprietà esclusiva e le parti comuni di un edificio condominiale, per le quali sia nominato un custode, in difetto di contraria indicazione contenuta nel provvedimento, colpisce sia i diritti e le facoltà individuali inerenti al diritto di condominio, sia le attribuzioni dell’amministratore e i poteri conferiti all’assemblea in materia di gestione dei beni comuni, con conseguente nullità della deliberazione da quest’ultima approvata nel periodo di efficacia del sequestro.

Scritto da: Ciafardini Luciano

La vicenda

Alcuni condòmini impugnano la delibera di approvazione del bilancio adottata dall’assemblea in data successiva al sequestro preventivo penale dell’intero complesso immobiliare condominiale, disposto dal competente giudice delle indagini preliminari, ai sensi dell’art. 321 c.p.p., per il reato di lottizzazione abusiva. Con il decreto di sequestro, l’autorità giudiziaria penale nomina un soggetto terzo custode del condominio e, con provvedimento di poco successivo (ma sempre anteriore alla delibera impugnata), lo sostituisce con i singoli “proprietari e/o possessori” – ciascuno per la propria unità immobiliare del comparto – e con un altro soggetto per le aree comuni, escludendo, in entrambi i casi, la facoltà d’uso dei beni oggetto di custodia e limitando l’incarico al mantenimento ed alla conservazione di essi. 

Il ricorso si fonda sulla dedotta invalidità della delibera assembleare per inesistenza del condominio ed inefficacia dell’attività dell’amministratore, a far data dal provvedimento di sequestro.

In primo grado la domanda viene rigettata, in quanto il Tribunale ritiene che la misura cautelare penale, pur avendo sottratto ai singoli condòmini la disponibilità del bene sequestrato, non abbia però privato l’assemblea della gestione delle parti comuni. 

L’appello proposto avverso la decisione del giudice di prime cure non sortisce l’effetto sperato, perché anche la Corte territoriale ritiene che il sequestro preventivo non incida sulla proprietà immobiliare e sui relativi oneri patrimoniali, né sui rapporti tra i condòmini e tra questi e l’amministratore del condominio, imponendo esclusivamente l’onere di acquisire la preventiva autorizzazione dell’autorità giudiziaria procedente per le eventuali «iniziative decise dai condòmini o intraprese dall’amministratore del condominio». Per la sentenza di secondo grado, la nomina di un custode per le parti comuni non esclude la perdurante operatività della preesistente organizzazione condominiale, disciplinata dal regolamento di condominio, sicché gli organi ivi contemplati continuerebbero ad essere ...